Chống rửa tiền qua sàn BĐS: BXD “giao” nhầm trách nhiệm?

22:55 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /


Hiện nay trên thị trường có một lượng lớn bất động sản không được đưa vào khai thác sử dụng, đó là một dạng rửa tiền.
Tóm tắt
* Chính phủ giao trọng trách chống rửa tiền qua giao dịch bất động sản cho các sàn là đặt nhầm chỗ.
* Biện pháp căn cơ nhất và hiệu quả nhất chống rửa tiền là buộc mọi giao dịch BĐS phải thông qua hệ thống ngân hàng.
Bộ Xây dựng công bố Dự thảo Thông tư về phòng, chống rửa tiền đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, Bộ đã "giao" trọng trách phát hiện và báo cáo những dấu hiệu của hoạt động rửa tiền lên vai các sàn giao dịch bất động sản; các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới, quản lý bất động sản. Nhưng nhìn vào những đặc thù của thị trường bất động sản hiện nay, khó có thể tìm thấy cơ sở nào cho tính khả thi của bản dự thảo này.
Khó có sự tự giác triệt để từ sàn BĐS
Những dấu hiệu nhận biết khách hàng có thể có hành vi rửa tiền mà Dự thảo đưa ra là những khách hàng thiết lập mối quan hệ lần đầu với tổ chức báo cáo; khách hàng thực hiện các giao dịch BĐS bằng tiền mặt có giá trị lớn; khách hàng thực hiện số lượng giao dịch BĐS từ 2 giao dịch trở lên trong 1 ngày hay mua - bán từ 2 BĐS trở nên trong 1 lần...
Tuy nhiên, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT kiêm GĐ sàn GD BĐS Thế Kỷ cho rằng: "Tôi chẳng thấy có dấu hiệu nào trong hàng loạt những dấu hiệu được liệt kê trong Dự thảo Thông tư, thị trường hoàn toàn trong sạch". Vậy, các sàn giao dịch BĐS phản ứng như thế nào khi Chính phủ giao trọng trách chống rửa tiền qua giao dịch bất động sản? Ông Hưng thẳng thắn thừa nhận: "Các cơ quan có trách nhiệm đã đặt nhầm chỗ. Làm sao các sàn làm được việc ấy. Cả một hệ thống, một lực lượng hùng hậu như vậy còn không làm được, vài sàn bất động sản thì làm được điều gì".
Ông Bùi Đức Long - Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Công ty Vicoland cho rằng, hiện nay trên thị trường có một lượng lớn bất động sản không được đưa vào khai thác sử dụng, đó là một dạng rửa tiền. Có hai biểu hiện của hình thức rửa tiền qua giao dịch bất động sản.
Tiền dư được đổ vào bất động sản trong khi không khai thác sử dụng và giá trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế rất nhiều. Thực tế hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn nhưng hàng loạt những biệt thự bị bỏ hoang, phân lô nhiều trong cơ cấu về đất của các khu đô thị. Đó là những tiêu cực trong bất động sản.
Bộ Xây dựng muốn dựa vào sàn để kiểm soát hành vi rửa tiền vì mục đích của sàn là minh bạch hóa. Giá giao dịch qua sàn phải chuẩn, hóa đơn đầu vào đầu ra cũng phải chuẩn nhưng tiền chênh lệch giữa hóa đơn và giao dịch thực tế lại không thể hiện qua sàn.
Giá trên sàn là 20 tỷ đồng nhưng giá thực tế căn biệt thự là 40 tỷ đồng. Số tiền lệch 20 tỷ đồng kia không ai là người đi chứng minh nguồn gốc. Đứng trước một mối lời rất lớn, có chủ đầu tư và sàn BĐS nào lại dừng giao dịch để báo cáo cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền?
Người rửa tiền không nhất thiết phải rửa qua sàn bất động sản, hoạt động rửa tiền có thể thực hiện bằng nhiều cách. Minh bạch là minh bạch trên giá trị hợp đồng, nhưng những giá trị ngoài hợp đồng thì không ai giám sát được.
Chủ đầu tư và các sàn giao dịch lúc nào cũng muốn bán được hàng, nếu cứ săm soi thông tin khách hàng hay nguồn tiền thì rõ ràng chủ đầu tư và các sàn mất khách. Chẳng chủ đầu tư nào chịu mất mối lợi chỉ để chống hoạt động rửa tiền cho quốc gia.
Chỉ minh bạch khi tiền được giao dịch qua ngân hàng
Ông Bùi Đức Long cũng cho rằng, về nguyên tắc, giao dịch qua ngân hàng bao giờ cũng là giao dịch minh bạch nhất. Trong Luật của Ngân hàng Nhà nước cũng có những quy định về lượng tiền giao dịch bao nhiêu, dòng tiền đi như thế  nào...
Nhưng bản chất các ngân hàng thương mại vẫn là đơn vị kinh doanh nên phải bảo mật thông tin và phải giữ khách hàng. Nếu một người vác vài chục tỷ đồng đến gửi ngân hàng, có ngân hàng nào đi soi xem số tiền đó ở đâu ra không? Nếu làm việc đó ngân hàng mất khách hết. Ở các nước, khi muốn gửi tiền vào ngân hàng để thực hiện thanh toán, người gửi phải chứng minh được lượng tiền đó là tiền hợp pháp ngân hàng mới tiếp nhận nhưng chúng ta chưa làm được điều đó.
Chống rửa tiền là phải chứng minh nguồn tiền ở đâu ra, tiền sạch hay tiền bẩn, mua nhằm mục đích gì. Hoạt động rửa tiền được thực hiện thông qua giao dịch BĐS là điều không thể phủ nhận.
Nhưng Dự thảo phòng, chống rửa tiền lại chưa đưa ra được những hình thức rửa tiền, đối tượng rửa tiền cụ thể và rõ ràng. Các nước tiên tiến trên thế giới quản lý đồng tiền dựa vào hệ thống ngân hàng, hệ thống pháp lý để dòng tiền lưu thông phải minh bạch. Chống rửa tiền qua bất động sản, thì có thể rửa tiền qua vàng, hay qua USD... vì thế cần phải có một chính sách tổng thể hơn cho vấn đề này. 
"Trách nhiệm giám sát dòng tiền là của hệ thống ngân hàng  thương mại"
"Có nhiều biện pháp để chống rửa tiền, nhưng biện pháp căn cơ nhất là có những quy định và chính sách để buộc mọi giao dịch phải thông qua hệ thống ngân hàng. Tất cả những biện pháp khác chỉ là phụ. Cái gốc của vấn đề chống rửa tiền là những chính sách, quy định để hướng tới tất cả các giao dịch thanh toán thông qua hệ thống ngân hàng thương mại và quy định trách nhiệm giám sát dòng tiền là của hệ thống ngân hàng thương mại".
  (TS. Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện kinh tế TP.HCM)       
Theo Lại Quỳnh
Người Đưa Tin

Nhãn:

Tóm tắt một số VBPL có hiệu lực từ tháng 9/2011

15:56 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /

I.     THUẾ TNCN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BĐS
Ngày 04/8/2011, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 113/2011/TT-BTC về sửa đổi, bổ sung Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009, Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 và Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011, theo đó, kể từ ngày 19/9/2011 (ngày Thông tư 113/2011/TT-BTC có hiệu lực), việc tính thuế TNCN và khấu trừ thuế đối với một số trường hợp được quy định như sau:
Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:
-      Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ thì nộp thuế bằng 25% trên thu nhập chuyển nhượng (= Giá chuyển nhượng – Giá vốn); trường hợp giá vốn không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp đầy đủ để chứng minh thì bắt buộc tính bằng 2% của Giá chuyển nhượng.
Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.
Giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan (các chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng; các chi phí liên quan khác) mà người nộp thuế kê khai phải có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh.
-      Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước ngày 08/8/2010, nay được chủ đầu tư đồng ý cho cá nhân chuyển nhượng thì kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân 25% trên thu nhập. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên Tờ khai thuế TNCN thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng.
-       Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; đồng thời không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Khấu trừ thuế trước khi trả thu nhập:
-      Các tổ chức, cá nhân chi trả tiền hoa hồng đại lý bán hàng hóa; tiền lương, tiền công, tiền dịch vụ khác, tiền chi khác cho cá nhân thực hiện các dịch vụ có tổng mức trả thu nhập từ 01 triệu đồng/lần trở lên thì thực hiện khấu trừ thuế trước khi trả thu nhập cho cá nhân (theo quy định trước đây, tổng mức trả thu nhập từ 500.000 đồng/lần trở lên đã phải thực hiện khấu trừ thuế).
-       Mức khấu trừ 10% trên thu nhập trả cho các cá nhân có mã số thuế và 20% đối với cá nhân không có mã số thuế, trừ các trường hợp Bộ Tài chính đã có văn bản hướng dẫn mức tạm khấu trừ riêng (thay vì 01 mức duy nhất là 10% như quy định cũ).
-         Trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất thu nhập thuộc đối tượng phải khấu trừ thuế theo tỷ lệ nêu trên nhưng ước tính tổng mức thu nhập chịu thuế của cá nhân sau khi trừ gia cảnh chưa đến mức phải nộp thuế thì cá nhân có thu nhập làm cam kết gửi tổ chức trả thu nhập để tổ chức trả thu nhập làm căn cứ tạm thời chưa khấu trừ thuế TNCN.

II.               LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ
Ngày 17/6/2011, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về Lệ phí trước bạ thay thế các Nghị định trước đây của Chính phủ về lệ phí trước bạ. Theo đó, kể từ ngày 01/9/2011, Quý Khách hàng cần chú ý những điểm mới sau:
-        Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ; Nhà xưởng của cơ sở sản xuất, kinh doanh sẽ không phải nộp Lệ phí trước bạ; Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu sẽ không phải nộp lệ phí trước bạ.
-       Mức thu lệ phí trước bạ đối ô tô chở người dưới 10 chỗ ngồi (kể cả lái xe) nộp lệ phí trước bạ theo mức từ 10% đến 20% so với mức trước đây là từ 10%-15%.

III.            CHUYỂN DOANH NGHIỆP 100% VỐN NHÀ NƯỚC THÀNH CÔNG TY CỔ PHẦN
Ngày 18/7/2011, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 59/2011/NĐ-CP về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 05/9/2011 thay thế Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần. Theo đó, kể từ ngày 05/9/2011:
-       Công ty TNHH một thành viên do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ là công ty mẹ của Tập đoàn kinh tế; Tổng công ty nhà nước (kể cả Ngân hàng Thương mại nhà nước); (ii) Công ty TNHH một thành viên do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ là doanh nghiệp thuộc các Bộ; cơ quan ngang Bộ; cơ quan thuộc Chính phủ; UBND cấp tỉnh; (iii) Doanh nghiệp 100% vốn nhà nước chưa chuyển thành công ty TNHH một thành viên phải thực hiện chuyển đổi thành Công ty cổ phần hoạt động theo Luật Doanh nghiệp năm 2005.
-        Nghị định 59 đã quy định rõ hơn tiêu chí xác định nhà đầu tư chiến lược. Theo đó, nhà đầu tư chiến lược được hiểu là các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài có năng lực tài chính và có cam kết bằng văn bản của người có thẩm quyền trong việc gắn bó lợi ích lâu dài với doanh nghiệp và hỗ trợ doanh nghiệp sau cổ phần hóa về: chuyển giao công nghệ mới; đào tạo nguồn nhân lực; nâng cao năng lực tài chính; quản trị doanh nghiệp; cung ứng nguyên vật liệu; phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm. Số lượng nhà đầu tư chiến lược mua cổ phần tại mỗi doanh nghiệp cổ phần hóa là tối đa 03 nhà đầu tư. Nhà đầu tư chiến lược không được chuyển nhượng số cổ phần mua trong thời hạn tối thiểu 05 năm, kể từ ngày công ty cổ phần được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu hoạt động theo Luật Doanh nghiệp.
-         Nguyên tắc xác định giá bán cổ phần cho nhà đầu tư chiến lược như sau:
+   Giá bán cổ phần cho nhà đầu tư chiến lược là giá bán do Ban Chỉ đạo cổ phần hóa thỏa thuận trực tiếp với các nhà đầu tư chiến lược nhưng không thấp hơn giá đấu thành công thấp nhất của cuộc đấu giá công khai nếu bán sau khi đấu giá công khai; trường hợp thỏa thuận trực tiếp hoặc đấu giá giữa các nhà đầu tư chiến lược có đủ tiêu chuẩn và đã thực hiện đăng ký mua trước khi thực hiện đấu giá công khai là giá thỏa thuận giữa các bên (trường hợp thỏa thuận) hoặc là giá đấu thành công (đối với trường hợp đấu giá) nhưng không thấp hơn giá khởi điểm đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định phương án cổ phần hóa phê duyệt.
+     Nhà đầu tư chiến lược phải đặt cọc ngay 10% giá trị cổ phần đăng ký mua theo giá khởi điểm đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định phương án cổ phần hóa phê duyệt. Trường hợp từ bỏ quyền mua, nhà đầu tư không được nhận lại tiền đặt cọc.
-      Thành viên Ban Chỉ đạo cổ phần hóa doanh nghiệp (trừ các thành viên là đại diện của doanh nghiệp); các tổ chức tài chính trung gian; các công ty con, công ty liên kết trong cùng Tập đoàn, Tổng công ty và tổ hợp công ty mẹ - công ty con; các cá nhân thực hiện tư vấn, định giá, kiểm toán, đấu giá bán cổ phần của doanh nghiệp cổ phần hóa không được tham gia mua cổ phần phát hành lần đầu của doanh nghiệp đó.

IV.         QUY ĐỊNH VIỆC MANG NGOẠI TỆ TIỀN MẶT, ĐỒNG VIỆT NAM TIỀN MẶT CỦA CÁ NHÂN KHI XUẤT CẢNH, NHẬP CẢNH
Ngày 12/8/2011, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư số 15/2011/TT-NHNN quy định việc mang ngoại tệ tiền mặt, đồng Việt Nam tiền mặt của cá nhân khi xuất cảnh, nhập cảnh. Theo đó, kể từ ngày 01/9/2011:
-         Cá nhân khi xuất cảnh, nhập cảnh qua các cửa khẩu quốc tế của Việt Nam bằng hộ chiếu mang nhiều hơn 5.000 USD (năm nghìn Đôla Mỹ) hoặc các loại ngoại tệ khác có giá trị tương đương hoặc trên 15.000.000 VNĐ (mười lăm triệu đồng Việt Nam) thì phải khai báo Hải quan cửa khẩu (trừ các loại phương tiện thanh toán, giấy tờ có giá bằng ngoại tệ hoặc bằng đồng Việt Nam như séc du lịch, thẻ ngân hàng, sổ tiết kiệm, các loại chứng khoán và các loại giấy tờ có giá khác).
-     Cá nhân nhập cảnh mang theo ngoại tệ tiền mặt bằng hoặc thấp hơn mức 5.000 USD hoặc các loại ngoại tệ khác có giá trị tương đương và có nhu cầu gửi số ngoại tệ tiền mặt này vào tài khoản thanh toán bằng ngoại tệ của cá nhân mở tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được phép hoạt động ngoại hối (sau đây gọi chung là tổ chức tín dụng được phép), cũng phải khai báo Hải quan cửa khẩu. Tờ khai nhập cảnh - xuất cảnh có xác nhận của Hải quan cửa khẩu về số ngoại tệ tiền mặt mang vào là cơ sở để tổ chức tín dụng được phép cho gửi ngoại tệ tiền mặt vào tài khoản thanh toán.
-         Về thủ tục khai báo hải quan, bắt buộc cá nhân phải có giấy xác nhận mang ngoại tệ tiền mặt, đồng Việt Nam tiền mặt ra nước ngoài do tổ chức tín dụng được phép cấp hoặc văn bản chấp thuận cho cá nhân mang ngoại tệ tiền mặt, đồng Việt Nam tiền mặt ra nước ngoài do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp.

V.                HƯỚNG DẪN THI HÀNH LUẬT TỐ TỤNG HÀNH CHÍNH
Ngày 29/7/2011, Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao đã ban hành Nghị quyết số 01/2011/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành một số quy định của Nghị quyết số 56/2010/QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về việc thi hành Luât Tố tụng hành chính và Nghị quyết số 02/2011/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành một số quy định của Luật Tố tụng hành chính. 2 Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 12/9/2011. Theo đó, Quý Khách hàng cần chú ý một số điểm mới quan trọng như sau:
Theo Nghị quyết số 01/2011/NQ-HĐTP thì:
-       Người khiếu nại đã thực hiện việc khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai đến Chủ tịch UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp tỉnh từ ngày 01/6/2006 đến ngày ngày 01/7/2011 mà khiếu nại không được giải quyết hoặc đã được giải quyết nhưng họ không đồng ý với việc giải quyết khiếu nại và chưa khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án nhân dân hoặc đã khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án nhân dân, nhưng Toà án đã trả lại đơn khởi kiện hoặc đình chỉ việc giải quyết vụ án hành chính thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của Luật Tố tụng hành chính trong thời hạn từ 01/7/2011 đến 31/6/2012.
-       Đối với trường hợp Tòa án đã ra quyết định đình chỉ việc giải quyết vụ án và đương sự có đơn khởi kiện thì Tòa án thụ lý giải quyết.
Theo Nghị quyết 02/2011/NQ-HĐTP thì:
-     Quyết định hành chính thuộc đối tượng khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết vụ án hành chính là văn bản được thể hiện dưới hình thức quyết định hoặc dưới hình thức khác như thông báo, kết luận, công văn do cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan, tổ chức khác hoặc người có thẩm quyền trong các cơ quan, tổ chức đó ban hành có chứa đựng nội dung của quyết định hành chính được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể về một vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính mà người khởi kiện cho rằng quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
-       Hành vi hành chính thuộc đối tượng khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết vụ án hành chính là hành vi của cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan, tổ chức khác hoặc của người có thẩm quyền trong cơ quan, tổ chức đó thực hiện hoặc không thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật.
-         Thiệt hại mà người khởi kiện được bồi thường là thiệt hại thực tế do có quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc, quyết định giải quyết khiếu nại về quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh gây ra. Trường hợp người khởi kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu bồi thường thiệt hại thì có nghĩa vụ cung cấp chứng cứ. Trường hợp cần thiết Toà án có thể thu thập thêm chứng cứ để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án được chính xác.

VI.             ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG:
Ngày 18/7/2011, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 26/2011/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 29/2011/NĐ-CP ngày 18/4/2011 của Chính phủ quy định về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường. Theo đó, kể từ ngày 02/9/2011, thủ tục, hồ sơ để lập, thẩm định và phê duyệt báo cáo đánh giá môi trường chiến lược, báo cáo đánh giá tác động môi trường, lập, đăng ký bản cam kết bảo vệ môi trường thực hiện theo Thông tư này.


(Theo DLF)

Nhãn:

Luật đất đai: Không dễ vướng đâu, sửa đó

08:00 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /



Khoảng 32 vấn đề vướng mắc trong luật đất đai được các chuyên gia, luật sư, người dân, doanh nghiệp, nhà quản lý đưa ra mổ xẻ tại Hội thảo rà soát luật đất đai vừa được tổ chức tại TP.HCM.
Đụng đâu vướng đó


Trước tiên là vấn đề sở hữu đất đai, các chuyên gia cho rằng, cần làm rõ khái niệm sở hữu toàn dân, từ đó cân nhắc xem có nên tiếp tục sử dụng thuật ngữ này hay không, bởi khái niệm của nó có nhiều kẻ hở như: quá mơ hồ, trên thực tế không có chủ thể nào được gọi là toàn dân cả, trong khi về bản chất, nói đến sở hữu là phải gắn với một chủ thể nào đó.


Theo các luật sư, hiện có quá nhiều Điều luật, Nghị định do Quốc hội ban hành hay Chính phủ ban hành chồng chéo lên nhau. Ngay cả cùng một Điều luật do cùng một tổ chức ban hành cũng tự mâu thuẫn nhau. Chẳng hạn, Điều 17, Hiến pháp năm 1992 quy định, phần lớn các loại đất đều thuộc sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, Điều 200, Bộ luật Dân sự 2005 lại quy định đất đai nói chung thuộc sở hữu Nhà nước. Như vậy, rõ ràng Luật đất đai chưa có sự thống nhất về quy định sở hữu.


Một trong những vấn đề được nhiều doanh nghiệp quan tâm đó là quy định tiền sử dụng đất, thuê đất, quy định về nghĩa vụ thanh toán. Ông Nguyễn Cảnh Hà, giám đốc công ty TNHH XD-DV An Thiên Lý cho rằng, những địa phương áp dụng giá đất sát giá thị trường nên việc thu tiền sử dụng đất 100% theo bảng giá đất chẳng khác nào là tịch thu dự án, doanh nghiệp không thể xoay xở được, dẫn đến ách tắc. Ông Hà kiến nghị, chỉ nên thu tiền sử dụng đất từ 10 – 20% theo bảng giá đất này.


Nhiều doanh nghiệp tỏ ra hoang mang đối với những dự án thuê đất có thời hạn 50 năm, trong khi doanh nghiệp nước ngoài được lựa chọn đóng tiền thuê đất một lần hoặc đóng tiền thuê đất 5 năm một lần với mức tăng không quá 15% thì các doanh nghiệp trong nước phải đóng tiền thuê đất hàng năm, mà giá đất lại tăng từng ngày, rất bất công cho doanh nghiệp trong nước.


Luật sư Nguyễn Đình Kim, VP Luật sư Quang Trung (Đoàn Luật sư TP.HCM) kiến nghị hàng loạt các nội dung cần sửa đổi trong Luật đất đai hiện hành như: vấn đề quy hoạch sử dụng đất; giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; giá đất; cấp giấy chứng nhận và thời hạn quyền sử dụng đất; thủ tục hành chính trong quản lý đất; quản lý đất liên quan thị trường BĐS…


Theo các luật sư, luật kinh doanh BĐS là một vấn đề nhức nhối nhất hiện nay. Luật sư Hoàng Văn Sơn, Trưởng văn phòng luật sư VNC (có trụ sở 129, Chu Văn An, quận Bình Thạnh, TP.HCM) cho rằng, về thủ tục giao đất, thuê đất được quy định tại khoản 1 Điều 125 Nghị định 181/2004/NĐ-CP cho đến nay đã lộ rõ quá nhiều bất cập.


Luật sư Sơn khẳng định: “Với các điều khoản trong Nghị định này làm các doanh nghiệp tiếp cận đất đai trở nên vô cùng khó khăn, dẫn đến phát sinh tiêu cực, nếu có “phong bì lớn” sẽ được địa điểm tốt, “phong bì nhỏ” thì bị đẩy đến địa điểm khác xấu hơn, còn không có phong bì thì đừng hòng thuê được đất”.


Hiện nay, một trong những vấn đề bức xúc nhất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS đó là quy định và thủ tục giải phóng mặt bằng. Ông Nguyễn Cảnh Hà, Giám đốc công ty An Thiên Lý cho biết, dự án do công ty ông làm chủ đầu tư, sau khi đã giải phóng mặt bằng hơn 70% nhưng chỉ vài hộ dân còn lại không chịu nhận mức bồi thường nên dự án đành phải chôn chân nhiều năm trời. Cuối cùng, người được bồi thường sau cùng, số tiền bồi thường cao gấp 20 - 30 lần người nhận bồi thường đầu tiên, dẫn đến khiếu nại, gây cản trở cho doanh nghiệp.


Khó sửa


Tại Hội thảo “Hoàn thiện các báo cáo rà soát luật đất đai, luật xây dựng, luật đấu thầu, luật kinh doanh BĐS” do VCCI phối hợp với Văn phòng Chính phủ vừa tổ chức tại TP.HCM, hầu hết các ý kiến nêu ra đều được đánh giá là sát đáng, đúng điểm nhấn và đúng với những gì mà thực tế người dân và doanh nghiệp gặp phải.


Tuy nhiên, các chuyên gia, luật sư nhận định, để hóa giải tất cả những vướng mắc hiện nay của luật đất đai là điều rất khó thành hiện thực, ngay cả việc vướng đâu gỡ đó cũng cả một vấn đề. Để dẫn chứng điều này, TS. Nguyễn Thị Tuyết Như cho biết, gần 4 năm nay, nhiều quy định bất cập trong luật kinh doanh BĐS đã dẫn đến hàng ngàn vụ khiếu kiện, hàng trăm công ty BĐS rút khỏi thị trường, nếu không nói là phá sản, số còn lại thì đang thoi thóp sống được ngày nào hay ngày ấy.


Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM cho rằng, vì có quá nhiều bất cập trong luật đất đai, luật kinh doanh BĐS hiện hành nên rất khó xác định đâu là những vướng mắc cấp thiết nhất, cần sửa đổi đầu tiên, đâu là những bất cập cần điều chỉnh theo lộ trình. Chính vì vậy, những kiến nghị sửa đổi thì nhiều nhưng để điều chỉnh được thì còn cả quá trình.


Vừa qua, Phó Tổng Thanh tra Chính phủ Nguyễn Đức Hạnh cũng đã có buổi làm việc với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn TP.HCM. Tại buổi làm việc, ông Nguyễn Đức Hạnh đã tổng kết 8 nhóm vướng mắc mà luật đất đai, luật kinh doanh BĐS đang làm khó cho doanh nghiệp. Ông Hạnh cho rằng, những kẻ hở của luật hiện hành là một trong những nguyên do dẫn đến những vụ khiếu kiện triền miên mà ông trực tiếp tiếp nhận và xử lý hồ sơ.


“Nếu cách đây năm bảy năm về trước, những vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai còn có thể giải quyết trong một thời gian xác định nhưng giờ đây, có quá nhiều quy định mới khiến cho công tác Thanh tra Chính phủ gặp rất nhiều khó khăn, và để giải quyết dứt điểm một vụ khiếu kiện nào đó cũng không phải là dễ”, ông Hạnh chia sẻ.


Theo Lê Nguyễn 
Tổ Quốc

Nhãn:

Sửa Luật Đất đai theo hướng tạo thuận lợi cho doanh nghiệp

17:09 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /

Ngày 25/8, tại Tp.HCM, trong khuôn khổ hợp tác với Đại sứ quán Anh tại Việt Nam, VCCI phối hợp với Văn phòng Chính phủ đã tổ chức lấy ý kiến về nội dung báo cáo rà soát Luật Đất đai.
Sau thời gian Luật Đất đai đi vào thực tiễn, đến nay luật và các văn bản hướng dẫn luật đã bộc lộ nhiều điều không phù hợp với sự thay đổi của điều kiện thực tế. Vì vậy, việc điều chỉnh mới và bổ sung các quy định trong luật là cần thiết.
Không hạn chế chuyển quyền sử dụng đất
Theo báo cáo rà soát của nhóm nghiên cứu có 32 vấn đề trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn luật này cần sửa đổi. Với đất nông nghiệp, cần nghiên cứu lại chính sách giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sao cho phù hợp với tình hình biến động của nhân khẩu hiện nay, cho phép chuyển quyền sử dụng đất không hạn chế với mục đích thúc đẩy tích tụ đất đai nhằm tập trung cho sản xuất lớn.
Đất dành cho các dự án sản xuất nông nghiệp được áp dụng hạn mức linh hoạt theo từng dự án. Nếu hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì phải ghi đầy đủ họ tên các thành viên của hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất.
Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cần quy định thống nhất việc cấp giấy chứng nhận đối với cả đất và tài sản gắn liền đất theo nhu cầu của người sử dụng đất. Những trường hợp chuyển nhượng trước 15/10/1993, nếu có giấy tờ mua bán được UBND cấp huyện, xã hay cơ quan tư pháp xác nhận khi chuyển nhượng sẽ được cấp giấy chứng nhận, và khi công nhận quyền sử dụng đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức theo quy định tại điều 87 Luật Đất đai hiện hành.
Ngoài ra, có ý kiến cho rằng, luật cần quy định rõ về đất nghĩa trang, đất thờ tự của các cơ sở tôn giáo. Đây là những vấn đề thời gian gần đây vướng khi đất bị thu hồi rơi vào những khu vực này.
Đảm bảo bình đẳng cho các doanh nghiệp
Trong cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nên sửa đổi theo hướng UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi và tổ chức phát triển quỹ đất quản lý; UBND cấp huyện ban hành quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành giữ ổn định trong 5 năm. Cần có hướng dẫn để UBND cấp tỉnh xác định và công khai giá đất cho từng giai đoạn thu hồi đất cả kể giá đất theo mục đích ban đầu, sau quy hoạch vào mục đích khác và giá đất sau khi đầu tư cơ sở hạ tầng.
Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn luật cần sửa đổi để đảm bảo sự bình đẳng cho doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, liên doanh trong việc tiếp cận và sử dụng đất. Trong điều kiện thị trường mới, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hoạt động và đảm bảo tính an toàn nên có những quy định rõ với người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào các dự án. Cần bỏ quy định yêu cầu doanh nghiệp phải công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, và việc căn cứ thời hạn đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng.
Luật Đất đai cần quy định cụ thể rõ ràng về các trường hợp được và không được thế chấp quyền sử dụng đất và loại đất thế chấp để đảm bảo tính minh bạch về thông tin cho nhà đầu tư. Tiếp đó là, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn. Sau khi thế chấp, để đảm bảo quyền của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện đúng theo thỏa thuận sẽ xử lý theo quy định của điều 721 Bộ luật Dân sự.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thế chấp quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm tại các tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động tại Việt Nam và tại ngân hàng ở nước ngoài; nếu bị phát mãi tài sản việc xử lí theo quy định của pháp luật Việt Nam. Sửa đổi Luật Đất đai 2003 theo hướng cho phép người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất sẽ hình thành trong tương lai sau khi đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính với nhà nước và đang chờ cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để đảm bảo, cần xây dựng những cơ chế ghi nhận và bảo hộ việc cầm cố bằng quyền tài sản nói chung và quyền sử dụng dất nói riêng vốn đã được nêu trong Bộ Luật Dân sự 2005 và Luật Đất đai 2003.
Đối với các doanh nghiệp, các công ty con trong tập đoàn cũng được quyền nhận giao đất, thuê đất không phải thông qua công ty mẹ. Nếu công ty nhà nước phá sản thì quyền sử dụng đất vẫn đảm bảo là tài sản của doanh nghiệp bình đẳng như các doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác.
Theo Lê Mây
Vneconomy

Nhãn:

Kiến nghị Nhà nước tham gia vào việc thu hồi đất

08:01 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /

Doanh nghiệp bất động sản kêu khó trong việc giải phóng mặt bằng khi Nhà nước không tham gia vào quá trình thu hồi đất.
Ngày 25/8, Phòng Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) tổ chức hội thảo “Hoàn thiện báo cáo rà soát Luật Đất đai, Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng”.
Tiến sĩ Trần Quang Huy, Đại học Luật Hà Nội cho biết, điều 40, Luật Đất đai 2003 và điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định trừ một số trường hợp đặc biệt, Nhà nước không thực hiện việc thu hồi mà doanh nghiệp phải tự thỏa thuận với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để nhận quyền sử dụng đất của họ. Tuy nhiên, doanh nghiệp thường gặp khó khăn với số ít hộ gia đình, cá nhân không hợp tác, dẫn đến bế tắc trong việc thực hiện dự án.
Bà Nguyễn Thị Tuyết Như, Phó giám đốc Công ty Tân Vũ Minh cho biết, quy định trước đây cho phép khi doanh nghiệp giải phóng được 80% diện tích của dự án, phần còn lại sẽ được chính quyền hỗ trợ cưỡng chế thì Nghị định 84/2007/NĐ-CP lại quy định doanh nghiệp phải đạt 100% thỏa thuận đền bù với dân.
Nghị định 84 không hề có văn bản hướng dẫn cụ thể với những dự án đang làm dang dở trước khi ban hành năm 2007. Bên cạnh đó, nghị định này còn cho phép người có quyền lợi liên quan được quyền khiếu nại với UBND cấp huyện và tiếp tục ra tòa án nếu không chấp nhận những quyết định hành chính. Theo bà Như, điều này tạo ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.
Bà Như cho biết thêm, vướng trong công tác giải phóng mặt bằng đã khiến nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh dự án. Tuy nhiên, khi mặt bằng bị vướng nằm ở mặt tiền dự án, trục chính thì doanh nghiệp phải chấp nhận chi cao, khiến giá bán nhà bị đội lên.
Ông Huy cũng chỉ ra, doanh nghiệp còn gặp khó khăn trong việc thỏa thuận giá bồi thường do không có sự phân biệt rõ ràng và minh bạch giá đất cho từng giai đoạn thu hồi.
Trong nguyên tắc về bồi thường đất quy định, Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất ở thời điểm thu hồi.
Quy định này làm nảy sinh hai vấn đề là việc bồi thường bằng đất khó khả thi vì các địa phương đều gặp khó về quỹ đất dành cho tái định cư. Còn bồi thường bằng tiền, người dân khó chấp nhận với giá đất tại thời điểm thu hồi trong trường hợp dự án kéo dài nhiều năm, giá đất thì thay đổi liên tục.
Các chuyên gia và doanh nghiệp khuyến nghị cần có quy định về sự tham gia bắt buộc của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp doanh nghiệp đã thỏa thuận bồi thường được với phần lớn các hộ dân trong khu đất quy hoạch cho dự án (từ 70 – 80%) và còn gặp khó khăn với các hộ còn lại.
Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn để UBND cấp tỉnh xác định và công khai giá đất cho từng giai đoạn thu hồi.
Theo Minh Tâm
TBKTSG

Nhãn:

Chính thức không khấu trừ thuế thu nhập cá nhân

12:20 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /

Bộ Tài chính vừa có văn bản gửi các địa phương yêu cầu thực hiện các biện pháp nhằm thực thi nghị quyết của Quốc hội về việc miễn giảm thuế nhằm tháo gỡ khó khăn cho người dân, doanh nghiệp.

Cụ thể, bộ yêu cầu các cục thuế ngay từ ngày 1-8 không được tạm thu thuế thu nhập cá nhân đối với người hưởng lương và cá nhân kinh doanh có thu nhập tính thuế chỉ đến bậc 1 của biểu thuế lũy tiến từng phần.

Như vậy có nghĩa cá nhân không có người phụ thuộc nếu chỉ thu nhập từ trên 4 triệu đến 9 triệu đồng/tháng, cá nhân có một người phụ thuộc có thu nhập từ trên 5,6 triệu đến 10,6 triệu đồng/tháng, cá nhân có hai người phụ thuộc có thu nhập từ trên 7,2 triệu đến 12,2 triệu đồng/tháng... sẽ không bị khấu trừ thuế từ ngày 01-8-2011.

Nhãn:

Hướng dẫn về người phụ thuộc

10:54 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /

Tổng cục thuế vừa ra văn bản hướng dẫn cụ thể các trường hợp được giảm trừ gia cảnh khi tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) như sau:


1. Theo quy định của Bộ luật Lao động: nam hết tuổi lao động là 60 tuổi, nữ là 55 tuổi. Thì sau tháng tròn 60 tuổi đối với nam; tròn 55 tuổi đối với nữ mà không có thu nhập hoặc có thu nhập bình quân tháng trong năm không vượt quá 500.000đ được kê khai là người phụ thuộc, giảm trừ gia cảnh vào thu nhập chịu thuế của người nộp thuế.
Trường hợp hồ sơ chứng minh người phụ thuộc (chứng minh nhân dân, bản sao giấy khai sinh) không ghi ngày sinh, tháng sinh mà chỉ ghi năm sinh thì tháng sau năm đủ 60 tuổi được kê khai là người phụ thuộc.
2. Người phụ thuộc là con đã trên 18 tuổi nhưng đang là học sinh trung học phổ thông (không thuộc đối tượng đang theo học tại các trường đại học, trung học chuyên nghiệp, dạy nghề theo quy định tại Điểm 3.1.4) không có thu nhập hoặc có thu nhập nhưng không vượt quá 500.000đ bình quân tháng trong năm được coi là người phụ thuộc tính giảm trừ gia cảnh vào thu nhập chịu thuế của cha hoặc mẹ.
3. Con trên 18 tuổi trong thời gian chờ kết quả thi đại học (từ tháng 6 đến tháng 9 năm lớp 12) không có thu nhập hoặc có thu nhập nhưng không vượt quá 500.000đ bình quân tháng trong năm được coi là người phụ thuộc tính giảm trừ gia cảnh vào thu nhập chịu thuế của cha hoặc mẹ.
4. Con trai, con gái đang theo học đại học, trung học chuyên nghiệp, dạy nghề kết hôn và sinh con mà không có thu nhập hoặc có thu nhập nhưng không vượt quá 500.000đ bình quân tháng trong năm thì vẫn là người phụ thuộc được giảm trừ gia cảnh vào thu nhập chịu thuế của cha hoặc mẹ.
Trong trường hợp này con dâu (con rể) đang học đại học, trung học chuyên nghiệp, dạy nghề không có thu nhập hoặc có thu nhập nhưng không vượt quá 500.000đ bình quân tháng trong năm không thuộc đối tượng người phụ thuộc được giảm trừ gia cảnh vào thu nhập chịu thuế của cha chồng hoặc mẹ chồng (cha vợ hoặc mẹ vợ).
5. Cháu nội (cháu ngoại) mà cha, mẹ chúng đang theo học đại học, trung học chuyên nghiệp, dạy nghề đang là người phụ thuộc được giảm trừ gia cảnh vào thu nhập chịu thuế của ông nội hoặc bà nội (ông ngoại hoặc bà ngoại) thì cháu nội (cháu ngoại) cũng là đối tượng người phụ thuộc của ông nội hoặc bà nội (ông ngoại hoặc bà ngoại).
6. Cha, mẹ ly hôn, bỏ đi làm ăn xa, giao con cho ông bà nội, ông bà ngoại trực tiếp nuôi dưỡng. Trường hợp này cháu nội, cháu ngoại do ông bà nội, ông bà ngoại trực tiếp phải chi phí nuôi dưỡng thì thuộc đối tượng người phụ thuộc được giảm trừ gia cảnh vào thu nhập chịu thuế của ông bà nội, ông bà ngoại.

Nhãn:

Ai tự nguyện đóng Quỹ Tiết kiệm nhà ở?

09:00 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /

Thủ tướng CP vừa đồng ý với đề xuất của Bộ Xây dựng về Quỹ Tiết kiệm nhà ở giống hình thức bảo hiểm xã hội. Liệu giải pháp này liệu có khả thi?

Việc Bộ Xây dựng tự đề xuất rồi tự quản lý quỹ e rằng không ổn, bởi lẽ, đây là nghiệp vụ huy động tiết kiệm và cho vay tài chính, như vậy sẽ trái tay.

Xin được đưa ra một số phân tích cơ bản để có đánh giá về chính sách này.


Không thể bắt buộc
Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, kinh phí của Quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ trích khoảng 1-2% tiền lương hàng tháng của người lao động. Như vậy, nếu giống như bảo hiểm xã hội, việc đóng quỹ sẽ là bắt buộc?
Mặc dù cùng chung mục đích an sinh xã hội, việc bắt buộc đóng bảo hiểm xã hội là hợp lý hợp tình hơn và được người lao động dễ chấp nhận. Bảo hiểm xã hội đem lại lợi ích thiết thực cho tất cả người lao động và cho an sinh xã hội của quốc gia. Song, đóng Quỹ tiết kiệm nhà ở thì khó bắt buộc vì không phải ai cũng có nhu cầu về nhà ở mà ép họ đóng.
Chính vì thế, việc quy định đóng quỹ bắt buộc vô hình chung là một mệnh lệnh của Nhà nước áp đặt với cả những người hưởng lương không có nhu cầu về nhà ở xã hội. Điều đó không khác gì một loại thuế mới đối với người dân. Hơn nữa, trong bối cảnh lạm phát tăng cao, đồng tiền mất giá, thu nhập khả dụng đã rất thấp nay phải trích thêm 1-2% để đóng Quỹ Tiết kiệm nhà ở thì quả là một gánh nặng với người làm công ăn lương.
Do vậy, đề xuất thu Quỹ theo hình thức bắt buộc rất có thể sẽ vấp phải sự phản ứng đối của người dân. Chưa kể, liệu có thể đảm bảo nguồn thu cho quỹ khi trên thực tế, tình trạng trốn đóng bảo hiểm xã hội vẫn thường xuyên xảy ra.
Chính vì thế, việc quy định tham gia Quỹ tiết kiệm nhà ở theo hình thức bắt buộc là khó khả thi.


Tự nguyện, e rằng không hiệu quả
Trong trường hợp đóng quỹ là tự nguyện, e rằng tính toán của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam là quá lạc quan khi cho rằng, mỗi năm quỹ có thể huy động được khoảng 10.000 tỷ đồng từ 9 triệu lao động đang hưởng lương.
Bộ Xây Dựng cần phải tính toán kỹ càng để tìm ra con số bao nhiêu % người hưởng lương có nguyện vọng tham gia quỹ. Nếu tỷ lệ này là quá nhỏ, thì quỹ sẽ không thể phát huy được tác dụng theo kỳ vọng của Bộ Xây dựng. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, tính toán, cứ tính trung bình thu nhập của một người hưởng lương là 5 triệu, nếu trích 1-2% thì số tiền mỗi người góp vào quỹ một năm cũng chỉ là 600.000 đồng -1,2 triệu đồng. Trong 10 năm, mỗi lao động cũng chỉ dành ra 6-12 triệu đồng, đó là một con số quá nhỏ để có thể sở hữu một căn nhà.
Còn tại văn bản vừa ký, Thủ tướng Chính phủ đồng ý với đề án lập Quỹ Tiết kiệm nhà theo mô hình tổ chức phi lợi nhuận với mức đóng góp tự nguyện 1% tiền lương hàng tháng của người lao động. Như vậy, nếu tỷ lệ người tự nguyện tham gia đóng quỹ là quá thấp, quỹ sẽ không thể được hình thành chứ chưa nói tới việc phát huy tác dụng như mong muốn.
Điều này, theo dự đoán của tác giả, là rất dễ xảy ra khi lãi suất của Quỹ Tiết kiệm nhà ở chỉ 3-5% một năm. Trong khi đó, lãi suất huy động tiết kiệm ở các ngân hàng thương mại hiện nay thấp nhất cũng 14%/năm.


Quản lý quỹ thế nào cho minh bạch?
Một trong những băn khoăn, lo ngại chính của người dân cũng như các chuyên gia là cơ chế quản lý quỹ để đảm bảo sự minh bạch, hiệu quả và tránh được tiêu cực. Việc đóng góp quỹ là tự nguyện, nhưng vấn đề người đóng góp quan tâm là việc phân chia quỹ để cho vay và phát triển nhà ở xã hội được tiến hành ra sao để đảm bảo mọi người đều bình đẳng trong việc hưởng lợi từ quỹ này.
Hơn nữa, cơ quan nào sẽ làm vai trò quản lý quỹ cùng là một vấn đề quan trọng. Việc Bộ Xây dựng tự đề xuất rồi tự quản lý quỹ e rằng không ổn, bởi lẽ, đây là nghiệp vụ huy động tiết kiệm và cho vay tài chính, như vậy sẽ trái tay. Chưa kể, Bộ chủ trì rồi quản lý quỹ cũng dễ phát sinh tiêu cực.
Do đó, Bộ Xây dựng chỉ nên tập trung quản lý về mặt chuyên môn, đưa ra đề xuất sử dụng nguồn vốn của quỹ, còn vấn đề tài chính nên giao cho một ngân hàng thì tốt hơn.


Đề xuất
Mặc dù đã được Thủ tướng đồng ý với mục tiêu tốt đẹp của ý tưởng đề án thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở, nhưng cần nghiên cứu kỹ trước khi bắt tay triển khai. Xin phép được đưa ra một số đề xuất cụ thể với Bộ Xây dựng như sau:
1. Bộ Xây dựng phối hợp với một ngân hàng tiến hành khảo sát nhu cầu vay vốn mua nhà ở của người hưởng lương để xem bao nhiêu phần trăm người hưởng lương sẽ tham gia tự nguyện đóng quỹ.
2. Cần tiến hành phân tích đánh giá tác động cụ thể của Đề án này. Trong đó tập trung phân tích hiệu quả hoạt động của quỹ.
3. Công bố Đề án thành lập quỹ công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng để người dân góp ý.
4. Phối hợp với các bộ: Tài chính, Ngân hàng Nhà nước xây dựng Quy chế quản lý quỹ, rồi tham khảo ý kiến người dân. Sau khi quy chế được thông qua, sẽ công bố rộng rãi để nâng cao tính minh bạch và hiệu quả giám sát sử dụng quỹ.


Theo Trần Ngọc Thịnh
Thạc sỹ Quản lý Hành chính công, ĐH Tổng hợp Missouri - Columbia
VEF

Nhãn:

Chính sách thuê, mua nhà ở xã hội

08:08 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /



Sở Xây dựng TPHCM vừa nhận văn bản số 1201/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn xác định giá thuê, mua nhà ở xã hội tại chung cư Đông Hưng II, quận 12
Theo đó, người được thuê, mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị nhà ở thuê, mua và chịu lãi suất bảo toàn vốn là 6%. Giá thuê, mua được tính lãi suất trên số dư giảm dần sau mỗi kỳ thanh toán.


Thời gian thuê, mua đối với các trường hợp ký hợp đồng sau khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (ban hành ngày 23-6-2010) có hiệu lực thì tối thiểu là 10 năm. Còn đối với các trường hợp ký hợp đồng trước khi Nghị định 71 có hiệu lực thì không thấp hơn 15 năm nhưng cũng không vượt quá 20 năm. 


Theo Đô Thị

Nhãn:
Đăng ký: Bài đăng (Atom)