LUẬT SƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Việc điều chỉnh giá bán bất động sản theo chỉ số CPI rõ ràng là một công cụ để bảo vệ chủ đầu tư về sự trượt giá và đẩy rủi ro cho khách hàng.

>> Bức xúc vì bán căn hộ theo chỉ số CPI

Gần đây trên thị trường bất động sản Việt Nam, có chủ đầu tư đưa ra phương pháp điều chỉnh giá mua bán nhà theo chỉ số giá tiêu dùng của cả nước (CPI) do Tổng cục Thống kê công bố.

Trên cơ sở phân tích những số liệu thống kê trong quá khứ sẽ thấy rằng với cách làm này chủ đầu tư đang đẩy rủi ro về sự biến động giá cả sang phía khách hàng.

Chiều 12.5, bộ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ về tình hình thị trường bất động sản. Trong báo cáo này, bộ Xây dựng đưa ra một số giải pháp nhằm đưa thị trường bất động sản vào hoạt động một cách có trật tự.

Theo nhận định của bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng vẫn phát triển thiếu ổn định, không bền vững. Theo kết quả khảo sát của bộ này, giá bất động sản nói chung, trong đó giá nhà ở nói riêng tại các đô thị lớn là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, cũng như vượt quá giá trị thực của bất động sản, giữa các địa phương giá cả bất động sản biến động không đồng đều.

Đánh giá của các chuyên gia, quản lý lĩnh vực xây dựng cho thấy, cơ cấu hàng hoá bất động sản còn thiếu cân đối khi hiện nay các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa, nguồn cung loại nhà giá cao nhất là các chung cư cao cấp có thời điểm dư thừa, trong khi nguồn cung nhà giá thấp thì quá thiếu. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê.

Theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mướn chỉ chiếm 6,5% tổng số nhà ở trong cả nước, trong đó tỷ trọng nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị là 13,6%. Nhà ở chung cư tại đô thị, nhất là các đô thị lớn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong các dự án phát triển nhà ở.

Đánh giá về hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông”, bộ Xây dựng khẳng định các vi phạm trong kinh doanh bất động sản còn diễn ra phổ biến, như chủ đầu tư dự án nhà ở giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không đảm bảo như thỏa thuận ban đầu, tự ý tăng giá nhà so với giá trong hợp đồng; nhiều dự án đã lách luật trong việc huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư. Thậm chí có hiện tượng lừa đảo khách hàng khi huy động vốn vào các dự án không khả thi, dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp căng thẳng giữa chủ đầu tư với khách hàng.

Qua kiểm tra tình hình sử dụng nhà ở tại 18 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội, bộ Xây dựng kết luận: các căn hộ nhà chung cư cao tầng có tỷ lệ đưa vào sử dụng đạt xấp xỉ 100%, tỷ lệ nhà ở liền kề đưa vào sử dụng đạt 80% và tỷ lệ nhà biệt thự đưa vào sử dụng mới đạt 58%.

Nguyên nhân của tình trạng này, theo bộ Xây dựng, cơ cấu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở chưa hợp lý, nhiều dự án nhà thấp tầng, biệt thự chiếm tỷ lệ lớn, trong khi chung cư cao tầng có tỷ lệ thấp; phần lớn các dự án hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chưa được xây dựng đồng bộ, thiếu các công trình thiết yếu như trường học, nhà trẻ, chợ... hoặc không kết nối với hạ tầng chung của đô thị, giao thông đi lại khó khăn; hiện tượng đầu cơ, tích trữ tài sản còn phổ biến. Trong khi đó, các cơ quan quản lý các cấp thiếu sự kiểm tra hoặc không kiên quyết trong xử lý của các chủ đầu tư và đối với các trường hợp chậm tiến độ.

Để chấn chỉnh thị trường bất động sản, không để thị trường bất động sản trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao và nền kinh tế “bong bóng”, bộ Xây dựng kiến nghị với Thủ tướng một số giải pháp quan trọng. Bộ này đề nghị sớm ban hành hệ thống tiêu chí cho vay bất động sản đối với các tổ chức tín dụng, tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản, nhất là đối với các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao dịch thuê nhà ở để giảm áp lực tiền mặt và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia.

Ngoài ra, bộ này còn cho rằng, cần sớm nghiên cứu thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà, đồng thời nghiên cứu thí điểm mô hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, bộ Xây dựng còn cho rằng, cần có quy định để đảm bảo vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản được đầu tư theo số vốn đăng ký, như quy định tỷ lệ hoàn thành công trình cao hơn mới được huy động vốn.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị các địa phương cần nghiêm túc thực hiện quy định về lựa chọn chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại bằng hình thức đầu thầu dự án theo quy định. Mở rộng phương thức Nhà nước tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sau đó đấu giá quyền sử dụng đất sạch để đảm bảo công khai minh bạch, loại bỏ hoàn toàn cơ chế “xin-cho” và đảm bảo khoản chênh lệch địa tô thu vào ngân sách.

Đồng thời xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng; xây dựng chế tài xử phạt các chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; nghiên cứu ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm mất mỹ quan đô thị.

Đáng chú ý, bộ Xây dựng cũng kiến nghị cần có quy định để đa dạng hóa các loại hình nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở, tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mô diện tích căn hộ đa dạng đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Theo đó tại Hà Nội và TP HCM, các dự án phát triển nhà ở phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80% và phát triển mạnh nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu của người dân.

---