LUẬT SƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Theo xu hướng phát triển của bất động sản, thị trường này thường "nóng" vào khoảng tháng 4 và tháng 11. Tuy nhiên, chu kỳ này đã không còn đúng với năm 2011. Ông có thể giải thích điều này?

- Ông Marc Townsend: Thường vào thời điểm cuối năm, một lượng tiền từ nước ngoài sẽ được gửi về Việt Nam. Trong đó, chiếm phần lớn là nguồn tiền từ Mỹ và châu Âu. Tuy nhiên, năm 2011 Mỹ và châu Âu đều chứng kiến cảnh kinh tế gặp khó khăn nên nguồn tiền gửi về cũng giảm. Thêm nữa, một số chỉ số kinh tế năm 2011 khiến người dân thất vọng và mất niềm tin, những tranh chấp liên quan đến nhà đất khiến người có nhu cầu thực chưa sẵn sàng chi tiền mua nhà.

Năm 2011 lượng cung đưa ra thị trường rất nhiều, người mua có nhiều lựa chọn để có một căn nhà hợp với nhu cầu. Chính vì thế, viêc họ không quá vội vàng để mua ngay vào cuối năm 2011 là điều dễ hiểu. Hơn nữa, một bộ phận người dân lại có tâm lý chờ xem giá có giảm hơn không nên cũng chưa sẵn sàng mua nhà. Chính vì thế, thị trường này đã chứng kiến cảnh ảm đạm vào cuối năm 2011.

Một vài điểm tích cực mà CBRE có thể đưa ra trong năm 2012?

- Năm 2011, thị trường bất động sản đã phải đối mặt với hàng loạt khó khăn, dòng tiền khan hiếm do những dòng vốn vào thị trường này bị hạn chế và người mua không còn hứng thú nữa.

Nhưng 2012 sẽ là một năm mà các công ty và cá nhân có thể đạt được lợi nhuận từ chính những cơ hội trên thị trường này. Bởi đây là thời điểm kết thúc chu kỳ suy giảm của thị trường.

Trên thị trường vẫn tồn tại nguồn cầu tiềm năng. Khi mà giá vàng đang ở mức kỷ lục và có những diễn biến phức tạp thì mọi người sẽ chuyển lợi nhuận từ kênh đầu tư vàng sang bất động sản. Trong khi đó, người tiêu dùng Việt Nam chưa phải đã hết tiền chi tiêu, khi mà doanh số bán ra của một vài dòng ô tô năm 2011 tăng mạnh so với năm 2010. Điều đó có thể kỳ vọng hoạt động mua bán trên thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng được hồi phục.

Ngoài ra, thị trường tiếp tục chứng kiến các hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản trong vài năm tới. Thêm vào đó, lần đầu tiên trên thị trường được dự báo sẽ xuất hiện các thương vụ mua bán tài sản do chủ đầu tư gặp khó khăn về thanh khoản. Trong thời điểm này, việc bán đi một dự án bất động sản không phải là điều tận cùng của thế giới. Điều đó sẽ mang lại cơ hội cho cả người mua và người bán.

Mới chỉ đầu năm, những chỉ số trên thị trường chứng khoán đã có những tín hiệu tích cực, và theo dự báo của CBRE thị trường chứng khoán sẽ tiếp tục khởi sắc vào thời điểm cuối năm. Đồng thời, lãi suất huy động được kỳ vọng giảm, và nguồn vốn FDI đầu tư vào bất động sản sẽ tăng gấp 3 lần so với năm 2011, với sự đón chào khoảng 20 nhà đầu tư nước ngoài.

Căn cứ vào đâu để CBRE có thể kỳ vọng năm 2012 vốn FDI đầu tư vào bất động sản Việt Nam tăng gấp 3 lần?

- Bản thân bất động sản có nhiều lực kéo và lực đẩy, có nhiều tín hiệu tốt hơn khi đầu tư vào các dự án bất động sản.

Trước đây, các giao dịch mua bán dự án được giữ kín, không có thông tin ra ngoài, thì bây giờ những thông tin chào bán dự án, giảm giá bán dự án được công bố rộng rãi hơn. Điều này khiến thị trường bất động sản ngày càng trở lên minh bạch hơn.

Các thông tin liên quan đến mảng thị trường cũng được nhận định, đánh giá tốt hơn từ phía người mua và cả người bán. Thời gian vừa qua, giá bất động sản đã giảm nhiều trên tất cả các mảng thị trường. Các chủ đầu tư trở nên thực tế hơn trong việc nhìn nhận khả năng thu hồi vốn, cũng như việc chuyển nhượng dự án của mình như thế nào; vì thế họ đưa ra giá chào bán thực tế hơn.

Khi giá bán kỳ vọng trên thị trường ngày càng trở lên thực tế hơn thì nhiều giao dịch dự báo sẽ được diễn ra, có thể là giữa các chủ đầu tư trong nước, giữa chủ đầu tư trong nước với nước ngoài. Từ đó có thể kỳ vọng lượng tiền đổ vào bất động sản sẽ tăng lên.

Đặc biệt, các nhà đầu tư nước ngoài rất nhanh nhạy về thị trường Việt Nam, chính vì thế, khi có cơ hội họ sẽ không bỏ phí. Ngoài ra, chưa kể thời gian qua có các quỹ đầu tư lớn cũng bày tỏ sự quan tâm đến thị trường Việt Nam và đi kèm với những dự án lớn. Đây là tín hiệu tích cực của cuối năm 2011 và những ngày đầu năm 2012.

Một vài năm trước khi đưa ra lời khuyên đối với các chủ đầu tư, CBRE đã khuyên họ đầu tư vào căn hộ cao cấp, hạng sang. Tuy nhiên, thời gian này, những căn hộ thuộc phân khúc ấy đã không còn phù hợp trên thị trường. Ông nghĩ sao về điều này?

- CBRE rất cẩn trọng trong việc sử dụng ngôn từ, đặc biệt là hạng sang và cao cấp. Tuy nhiên, khái niệm này với nhiều người thì khác nhau. Có thể với người này thì là hạng sang, người kia là hạng thường. Trong chuyện này, việc sử dụng chữ và hiểu đúng là rất quan trọng.

Lời buộc tội từ phía các nhà đầu tư đã từng đầu tư phân khúc cao cấp, buộc chúng tôi phải lắng nghe để đưa ra định nghĩa rõ ràng hơn cho phân khúc này, để người đọc nhận biết dễ dàng hơn.

Thị trường Việt Nam là thị trường mới, nên khái niệm cao cấp càng mới với hầu hết nhiều người. Sản phẩm hạng sang, cao cấp còn rất là ít đối với thị trường này, Chính vì thế, trong những buối thuyết trình của tôi từ cách đây 2 năm, tôi đã không dùng từ hạng sang hay cao cấp.

Mặc dù nhiều chủ đầu tư gọi sản phẩm của mình là hạng sang và cao cấp. Trong khi đó, qua tiếp xúc CBRE thấy, phân khúc này chưa thật sự có sản phẩm theo đúng nghĩa cao cấp và hạng sang.

Theo ông, khó khăn trên thị trường năm 2012 với cả người mua và người bán là gì?

- Mỗi đối tượng đều có một cái khó khác nhau. Cái khó đối với chủ đầu tư là vấn đề nguồn vốn và tài chính, nó liên quan đến lạm phát, chi phí, vật liệu xây dựng cũng như việc vay vốn...

Còn đối với người mua nhà, lạm phát cũng ảnh hưởng lớn đến việc họ cân nhắc có nên chi tiền để mua hay không. Trước nguồn cung lớn với nhiều lựa chọn, cái khó của người mua nhà là họ luôn tự hỏi, đây đã phải là thời điểm thích hợp để mua nhà chưa và giá đã đến đáy chưa...