Dự thảo về cấp GPXD: Một số quy định gây khó cho dân

12:05 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /

Bộ Xây dựng vừa hoàn chỉnh dự thảo nghị định về giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép. Tuy nhiên một số nội dung trong dự thảo nếu thực hiện sẽ gây khó cho người dân.


Dự thảo nghị định buộc các sở xây dựng phải lấy ý kiến của Bộ Xây dựng khi cấp phép xây dựng (CPXD) đối với công trình tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, theo các chuyên gia, gây phiền phức thêm cho người dân - Ảnh minh họa: TTO

Theo dự thảo nghị định CPXD, hồ sơ xin phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ phải có thêm thiết kế kỹ thuật công trình, thay vì trước nay chỉ cần đơn đề nghị CPXD, giấy chủ quyền, bản vẽ. Theo phòng quản lý đô thị các quận huyện ở TP.HCM, yêu cầu nhà ở riêng lẻ phải có thiết kế kỹ thuật là không cần thiết.
Một điểm mới có lợi cho người dân là dự thảo nghị định quy định trong vòng 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, nếu hồ sơ còn thiếu thì cơ quan thẩm quyền phải yêu cầu bổ sung ngay và chỉ bổ sung một lần. Sau thời gian trên, cơ quan chức năng không có ý kiến xem như đồng ý cho chủ đầu tư xây dựng công trình và phải chịu trách nhiệm về những vấn đề thuộc chức năng quản lý của mình.

Ngoài một số quy định có lợi cho người dân nói trên, dự thảo nghị định buộc các sở xây dựng phải lấy ý kiến của Bộ Xây dựng khi cấp phép xây dựng (CPXD) đối với công trình tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, chưa có quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc và thiết kế đô thị được duyệt... UBND quận huyện cũng phải hỏi ý kiến của sở xây dựng với những công trình thuộc thẩm quyền CPXD của quận huyện tại những khu vực tương tự như trên.

Theo một chuyên gia trong lĩnh vực này, trước nay tùy theo quy mô công trình, UBND TP.HCM giao Sở Xây dựng hoặc phân cấp cho UBND quận huyện cấp phép. Tất cả công trình do Sở Xây dựng CPXD đều không phải hỏi ý kiến của Bộ Xây dựng, trừ khi có phát sinh vướng mắc. UBND quận huyện cũng CPXD những công trình được phân cấp và tự chịu trách nhiệm về những công trình đó. Nếu áp dụng như dự thảo nghị định là phải hỏi ý kiến Bộ Xây dựng đối với những công trình ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết..., ước có khoảng 40.000 hồ sơ CPXD (trong tổng số 46.000 hồ sơ CPXD của toàn TP.HCM trong năm 2010) quận huyện phải hỏi ý kiến của Sở Xây dựng TP hoặc Sở Xây dựng hỏi ý kiến Bộ Xây dựng, do hiện nay nhiều khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị được duyệt... Việc hỏi ý kiến như vậy mất rất nhiều thời gian, gây phiền phức thêm cho người dân.

Dự thảo cũng quy định: mỗi công trình được gia hạn giấy phép xây dựng một lần, thời hạn tối đa không quá một năm. Hết thời gian gia hạn nhưng công trình vẫn chưa xây dựng thì chủ đầu tư phải làm thủ tục xin CPXD mới.

Trưởng phòng quản lý đô thị một quận ở TP.HCM cho biết trước nay giấy phép xây dựng có hiệu lực trong vòng một năm. Nếu chưa xây dựng thì trước thời gian trên, người dân phải xin gia hạn giấy phép tiếp và không giới hạn số lần gia hạn. Trường hợp người dân để giấy phép xây dựng hết hiệu lực hoặc khu vực được CPXD có thay đổi quy hoạch thì mới xin CPXD lại. Nhưng nếu áp dụng theo đề xuất của Bộ Xây dựng, người dân sẽ gặp khó khăn hơn so với quy định trước nay.

Trao đổi với PV, một lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng bộ cũng đã lường được những khó khăn các địa phương sẽ gặp phải khi áp dụng các nội dung trên, nhưng nếu không quy định như vậy, các địa phương sẽ rất chậm trong việc lập quy hoạch chi tiết. Giải thích về quy định mỗi công trình chỉ được gia hạn CPXD một lần, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng quy định này nhằm thúc đẩy các chủ đầu tư sớm xây dựng công trình, tránh tình trạng chủ đầu tư kéo dài, không xây dựng công trình để đất hoang, làm mất mỹ quan đô thị.

Một chuyên gia về xây dựng nói rằng giải thích trên của lãnh đạo Bộ Xây dựng chưa thuyết phục. Các địa phương làm quy hoạch chậm, Bộ Xây dựng cần có những biện pháp chế tài, thúc đẩy việc quy hoạch chi tiết sớm hơn chứ không thể đưa vào quy định để “hành” người dân bằng cách “xin ý kiến”. Như vậy chẳng khác nào “cải lùi” thủ tục CPXD vốn cần được cải tiến cho thoáng, có lợi cho dân hơn...

Nhãn:

Rà soát luật Đất đai: Sửa luật để giảm nguy cơ bất ổn xã hội

12:08 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /


Thu hồi đất và việc coi trọng quyền sở hữu tài sản của công dân là một nội dung của hội thảo Hoàn thiện báo cáo rà soát Luật Đất đai do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức hôm qua.
“Sở hữu toàn dân” có chính xác?

TS Trần Quang Huy - Trưởng Bộ môn Đất đai, ĐH Luật Hà Nội trong báo cáo rà soát Luật Đất đai của mình đã chỉ ra rằng giữa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 chưa có sự thống nhất về sở hữu đối với đất đai.

Cụ thể, trong khi Hiến pháp và Luật Đất đai xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân và thống nhất quản lý thì Bộ luật Dân sự lại xác định đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước.

Chia sẻ với ý kiến này nhưng luật sư Nguyễn Tiến Lập cho rằng khái niệm “Sở hữu toàn dân” như Hiến pháp 1992 quy định không thể đơn giản được coi là “Sở hữu nhà nước” và sở hữu nhà nước cũng không đơn giản là sở hữu của các cơ quan chính quyền theo phân cấp từ xã đến huyện, tỉnh và trung ương.

Thậm chí sở hữu toàn dân hay trạng thái “vô chủ” về đất đai đã vô tình tạo điều kiện cho sự lạm dụng tràn lan trong sử dụng quỹ đất cho lợi ích của các nhóm tư nhân hơn là lợi ích của toàn dân.

Còn luật sư Trương Thanh Đức khá gay gắt cho rằng quyền sử dụng đất hiện nay cũng chẳng khác gì quyền sở hữu, thì sao cứ phải cố tình đánh tráo khái niệm?

Thu hồi đất tràn lan tiềm ẩn bất ổn xã hội

Liên quan cơ chế thu hồi đất, báo cáo rà soát Luật Đất đai cũng chỉ ra việc cần phân biệt các cơ chế khác nhau trong việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia và cho các mục tiêu phát triển kinh tế.

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng ông chưa thấy một quốc gia nào đưa phát triển kinh tế vào mục đích thu hồi đất, vì họ rất coi trọng quyền sở hữu tài sản của công dân. Trong khi điều 23 Hiến pháp nước ta quy định đất đai “trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường” thì điều 38 Luật Đất đai ngoài quy định đó còn bổ sung thêm “lợi ích công cộng, phát triển kinh tế”!

“Vậy luật có quyền quy định như thế không, có vi hiến không?”, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng đặt câu hỏi.

Cũng theo TS Phạm Sỹ Liêm thì chính việc mở rộng tràn lan phạm vi thu hồi đất ra quá tầm kiểm soát như hiện nay đã biến việc này trở thành tiêu điểm của phần lớn bất ổn xã hội và cũng là cơ hội tham nhũng cho một số quan chức.

Đồng tình với ý kiến đó, luật sư Nguyễn Tiến Lập nhắc đến chuyện Trung Quốc cũng đã tranh luận về vấn đề tương tự và đi đến khẳng định rằng “lợi ích quốc gia” hay “lợi ích công cộng” phải được hiểu là cho tất cả mọi người.

Từ đó ông Lập cho rằng việc nhiều dự án kinh tế được cấp đất sau khi thu hồi của người dân vừa qua không thể coi là dự án vì lợi ích quốc gia theo tinh thần của Hiến pháp được.

Một số ý kiến đề cập thực tế Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang trở thành một rào cản pháp lý làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất.

Luật sư Nguyễn Minh Thắng cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nghĩa vụ, là trách nhiệm của cơ quan nhà nước, và nhà nước không được hạn chế quyền của người sử dụng đất chỉ vì yếu tố hình thức là không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Cao Nhật
Tiền Phong

Nhãn:

Minh bạch – yếu tố quan trọng chống rửa tiền trong KDBĐS

20:21 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /


1f.jpgThông tư số 12/2011/TT-BXD do Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam ký ban hành ngày 01/9 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 74/2005/NĐ-CP ngày 7/6/2005 của Chính phủ về phòng, chống rửa tiền đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, sẽ chính thức có hiệu lực vào tháng 10/2011.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, Thông tư này nhằm hướng dẫn cơ quan chức năng, cá nhân, tổ chức Việt Nam hoặc nước ngoài có tham gia vào các hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS), kinh doanh dịch vụ BĐS, thực hiện các biện pháp phòng, chống rửa tiền đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.        

Sự ra đời của Thông tư này được các chuyên gia trong ngành đánh giá là rất cần thiết bởi Việt Nam đã tham gia Công ước Quốc tế về Chống rửa tiền ở tất cả các lĩnh vực, trong đó có BĐS. Mặt khác, đây cũng chính là rào cản ngừa tham nhũng. Hiện giá BĐS tại Việt Nam đang cao hơn nhiều so với bình quân thu nhập của người dân và xảy ra tình trạng đầu cơ, đẩy giá, khiến người có nhu cầu thực khó có khả năng mua nhà. Trong khi đó, không thể loại bỏ khả năng thao túng thị trường là các đối tượng mạnh về tài chính, trong đó có sử dụng nguồn tiền do hoạt động kinh doanh phi pháp. Việt Nam chưa có con số cụ thể về hoạt động rửa tiền, nhưng thực tế dấu hiệu rửa tiền thông qua BĐS giá trị cao cũng phải được ngăn ngừa kịp thời.       

Dấu hiệu nhận biết sẽ tập trung vào các giao dịch đáng ngờ trong lĩnh vực BĐS như: Không thể xác định được khách hàng theo thông tin khách hàng cung cấp hoặc một giao dịch liên quan đến một bên không xác định được danh tính; doanh số giao dịch trên tài khoản không phù hợp với tình trạng tài chính hoặc với thông tin và hoạt động kinh doanh thông thường của khách hàng, hoặc có sự thay đổi đột biến trong doanh số giao dịch trên tài khoản của khách hàng; giao dịch được tiến hành bởi một khách hàng có liên quan đến các hoạt động bất hợp pháp đã đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng mà tổ chức báo cáo biết hoặc có trong danh sách cảnh báo do Bộ Công an và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp; hồ sơ giao dịch hoặc hồ sơ về BĐS có dấu hiệu giả mạo (ví dụ: con dấu giả, chữ ký giả, giấy chứng minh nhân dân giả, hộ chiếu giả, địa chỉ bất động sản không đúng thực tế...); các giao dịch BĐS là giao dịch ủy quyền nhưng không có cơ sở pháp lý; địa chỉ của các bên tham gia giao dịch không chính xác và có thay đổi địa chỉ so với những lần giao dịch trước; thông tin về cùng một khách hàng được khai báo khác nhau trong các lần giao dịch khác nhau; khách hàng tỏ ra không quan tâm đến giá cả BĐS, phí giao dịch phải trả; khách hàng giao dịch không có ủy quyền nhưng không cung cấp được các thông tin liên quan tới BĐS, không muốn cung cấp bổ sung thông tin về nhân thân; giá cả thỏa thuận giữa các bên giao dịch không phù hợp giá cả thị trường. Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền có thể tự bổ sung thêm các dấu hiệu đáng ngờ khác trong giao dịch BĐS. Thời gian tới, khách hàng giao dịch BĐS cần cung cấp đầy đủ các thông tin theo mẫu; các chủ dự án cũng phải công bố đầy đủ, chi tiết và công khai các thông tin liên quan.       

Các giao dịch đáng ngờ bị phát hiện sẽ được báo cho Cục Phòng, Chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng trong vòng 48 giờ. Trường hợp phát hiện giao dịch có liên quan tới hoạt động tội phạm sẽ phải báo cáo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong vòng 24 giờ kể từ thời điểm phát hiện. Theo quy định tại Thông tư, thời gian tới, các đơn vị có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS phải chủ động đào tạo về phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực này.        

Để kiểm soát tốt các hành vi rửa tiền trong hoạt động kinh doanh liên quan đến lĩnh vực BĐS, việc nhận biết và cập nhật thông tin về khách hàng đặc biệt phải được chú trọng. Do đó, khách hàng được phân thành các loại sau: thiết lập mối quan hệ giao dịch lần đầu với Tổ chức báo cáo; thực hiện các giao dịch BĐS bằng tiền mặt có giá trị lớn; thực hiện các giao dịch đáng ngờ; thực hiện số lượng giao dịch BĐS từ 2 giao dịch trở lên trong 1 ngày; khách hàng mua, bán từ 2 BĐS trở lên trong một lần (kể cả khách hàng mua và bán BĐS)... Ngoài ra, cơ quan chức năng cần xem xét hồ sơ về BĐS, dự án BĐS, khách hàng để sớm phát hiện những nghi ngờ về tính trung thực của hồ sơ.   

Tuy nhiên, hiện một số chuyên gia trong lĩnh vực BĐS vẫn băn khoăn về quy định "giao dịch tiền mặt có giá trị lớn". Nếu theo khoản 1 điều 9 Nghị định 74/NĐ-CP thì mức tiền mặt quy định (hoặc bằng vàng, ngoại tệ có giá trị tương đương) có tổng giá trị từ 200 triệu đồng trở lên đã xếp vào diện "giao dịch đáng ngờ". Nhưng trên thực tế, hiện các giao dịch BĐS đều có giá trị vượt xa mức này nên nếu xác định dấu hiệu đáng ngờ dựa vào giá trị BĐS theo quy định này thì sẽ không phù hợp...
                                                                                                         Theo monre.gov.vn 

Nhãn:

Những trường hợp có nguy cơ không được cấp sổ đỏ

08:14 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /


Những dạng nhà không được cấp sổ đỏ theo quy định có thể được biết đến dễ dàng, nhưng có những giao dịch tưởng chừng như đúng luật và hợp pháp nhưng vẫn nguy cơ không được cấp sổ đỏ.
Tóm tắt

* Hầu hết chung cư mini không được cấp sổ đỏ là do làm trái với giấy phép xây dựng. 

* Tại các dự án lớn, những người góp vốn mua nhà trong diện 20% không thông qua sàn sẽ không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

Từ chung cư mi ni

Theo quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP, chung cư mini là loại hình nhà ở do các cá nhân hộ gia đình xây dựng để bán, cho thuê. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, chung cư mini phải có giấy phép xây dựng đảm bảo nhiều yếu tố như quy hoạch của khu vực, phương thức phòng cháy chữa cháy, cầu thang thoát hiểm, phải nộp thuế và các lệ phí kinh doanh…

Tuy nhiên, kết quả kiểm tra đột xuất tại 16 xã, phường thuộc 11 quận, huyện thuộc TP Hà Nội tháng 5 vừa qua cho thấy, không có chung cư mini nào đáp ứng đầy đủ các quy định để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
 
Ông Nguyễn Khắc Thọ, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, ngoài các quy định như đã nêu trên, muốn được cấp giấy chứng nhận, tòa nhà cần phải thỏa mãn thêm hai điều kiện, dưới sáu tầng, tùy vị trí, UBND quận, huyện hoặc Sở Xây dựng sẽ xem xét cấp phép xây dựng. Nếu công trình từ chín tầng trở lên, phải có thêm thỏa thuận về quy hoạch.

Trên thực tế, phần lớn các dự án chung cư mini đã và đang xây dựng hiện nay đều có tình trạng là “giấy phép xây dựng một đàng, chủ nhà làm một nẻo” và vì thế nên tình trạng không xin được giấy chứng nhận sở hữu trở nên khá phổ biến. Hầu hết các trường hợp bị trả lại hồ sơ xin cấp sổ đổ là do chủ nhà chỉ làm các thủ tục “giống như xin giấy phép xây nhà ở” mà thôi. Lý do của việc xin thủ tục “giống như” đó là do các họ muốn tránh phải nộp một số khoản thuế, lệ phí. Hệ quả của việc làm lách luật đó là, dù tránh được các khoản lệ phí, phí, nhưng sau khi điều chỉnh lại thiết kế, những căn phòng khép kín để bán đã không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Ông Nguyễn Trọng Hiền, Trưởng phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Hà Nội cho hay: “Chưa hề có quy hoạch nào về phát triển loại hình chung cư mini này. Hầu hết các dự án đều xây dựng trên các diện tích đất nhỏ, trong ngõ sâu, hạ tầng quá tải, chật hẹp. Vi phạm các quy định về an toàn sử dụng nên không đủ điều kiện cấp phép”.

Khi tiến hành các giao dịch tại các chung cư mini hầu hết các chủ đầu tư đều hứa rằng đảm bảo đủ các loại giấy tờ, quy hoạch, giấy phép. Tình trạng chung các chung cư mi ni được xây dựng trong các ngõ ngách, nhưng hầu hết đều bất chấp những quy định an toàn về xây dựng, cấp phép hay những quy định về diện tích, không gian, phòng cháy chữa cháy... Thậm chí nhiều khu chung cư dạng này đều được thiết kế khá kín cổng cao tường như kiểu chủ nhân muốn tạo niềm tin và sự an toàn cho những người sống trong khu vực đó. 

Tuy nhiên, bản thân những người sống trong khu vực này cho biết nhiều khi nghĩ cũng thấy lo khi mà cả tòa nhà chỉ có một cầu thang nhỏ hẹp và dốc đứng. Bên cạnh đó, việc nếu khu chung cư không khóa cổng thì sẽ không đảm bảo an ninh, trật tự, nhưng nếu khóa chặt cổng rồi nếu xảy ra hỏa hoạn thì đúng là... khó lòng chạy nhanh được. Có một thực tế hiển nhiên là, dù Bộ Xây dựng cho phép loại hình nhà ở chung cư mini nhưng cũng không khuyến khích phát triển loại hình nhà ở này. Và trên thực tế, những văn bản hướng dẫn cụ thể cho loại hình nhà ở này cũng rất hạn chế.

Tuy nhiên do nhu cầu quá lớn, việc một bộ phận thị trường đáp ứng được phân khúc nhu cầu này đã khiến cho nó có cơ sở để hình thành và có xu hướng phát triển. Các chuyên gia tư vấn cho rằng, trong khi chờ một quy định cụ thể hơn về quy hoạch và cấp sổ đỏ cho các khu chung cư mi ni, cá nhân có nhu cầu chỉ nên thuê chứ hoàn toàn không nên mua những chung cư mini này. Ngoài vấn đề rủi ro như đã phân tích thì nếu có xảy ra tranh chấp thì chắc chắn người mua sẽ chịu thiệt. Một chuyên gia phân tích: Việc bỏ ra cả tỉ bạc để mua rủi ro là không nên. Trong khi đó với số tiền này, cá nhân hoàn toàn có thể gửi tiết kiệm và có được khoản tiền để thuê những căn phòng rộng rãi, an toàn hơn trong khi vẫn bảo toàn được khoản tiền vốn.

Để ngăn chặn những rủi ro pháp lý đối với loại hình chung cư mini, ông Vũ Mạnh Cường, Trưởng phòng Quản lý nhà ở, Cục quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, cần nghiêm khắc xử lý các trường hợp xây dựng chung cư mini sai quy định bằng các chế tài xử phạt nặng. Bên cạnh đó, cơ quan cấp phép phải thanh tra, kiểm tra xem dạng nhà kiểu này có đủ điều kiện xây dựng hay không.

Đến dự án lớn

Nghị định 71/2010/NĐ- CP quy định chủ đầu tư được phép ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác và nhà đầu tư, thỏa thuận phân chia lợi nhuận bằng tiền hay sản phẩm nhà ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho hình thức huy động vốn này không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, có nghĩa là được phép huy động vốn trước khi làm xong phần móng của dự án.

Trước đây quy định chỉ chung chung là không được huy động vốn trước khi làm móng thì nay nghị định đã làm rõ và chặt chẽ hơn. Với những dự án khả thi cho phép huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng góp vốn, bên tham gia góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà với số lượng không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án đã khởi công. Sau khi làm móng xong thì chủ đầu tư có thể ký hợp đồng bán nhà sẽ hình thành trong tương lai.
 
Tuy nhiên, quy định mới cũng buộc chủ đầu tư, nếu tổ chức việc huy động vốn theo hình thức góp vốn được phân chia sản phẩm bằng nhà không quá 20% tổng số nhà thương mại của dự án không qua sàn thì phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng tỉnh, TP, nơi phát triển dự án, chậm nhất sau 15 ngày kể từ khi công bố bán nhà, đồng thời phải báo rõ hình thức và số vốn cần huy động, địa chỉ của nhà đầu tư, số lượng nhà sẽ bán. Động tác này giúp cho thị trường minh bạch hơn vì chủ đầu tư phải thông báo bán bao nhiêu sản phẩm và bán cho ai. Có như vậy thì sau này những người đã góp vốn trong giai đoạn đầu ở diện 20% không thông qua sàn đó mới được làm sổ đỏ.

Tuy nhiên thực tế rất nhiều chủ đầu tư vì lợi nhuận đã cố tình không thực hiện nghĩa vụ này của mình đối với các nhà đầu tư. Nếu làm theo đúng quy định thì đương nhiên người góp vốn sẽ có tên trong một danh sách do Sở Xây dựng xác nhận để sau này họ có đủ điều kiện để được làm sổ đỏ cho ngôi nhà mình đã mua.

Theo Sở Xây dựng từ tháng 10-2010 đến nay, Sở này nhận được 10 danh sách và mới xác minh được hai danh sách. Trong khi tổng số dự án lớn nhỏ trên địa bàn Hà Nội là con số khổng lồ. Điều đó có thể lí giải rằng chủ đầu tư đã cố tình lờ đi nghĩa vụ của mình đối với khách hàng khi cầm tiền mà không nộp danh sách lên để Sở Xây dựng, kiểm tra. Nguyên nhân của vấn đề này rất dễ hiểu, vì nếu có danh sách đó thì chủ đầu tư sẽ bị kiểm soát, không thể bán quá số lượng 20% lượng nhà ở thương mại, hoặc là bán hết sạch trước khi dự án hoàn thiện hạ tầng móng. Hậu quả của câu chuyện này là những người góp vốn mua nhà trong diện 20% không thông qua sàn sẽ không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.
Theo Thái Phương
Pháp Luật Xã Hội


Nhãn:

Giấy phép xây dựng sẽ chỉ được gia hạn một lần

11:16 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /

Bộ Xây dựng vừa hoàn chỉnh dự thảo nghị định về cấp giấy phép xây dựng (GPXD). Điểm đáng chú ý nhất là dự thảo siết rất chặt việc gia hạn GPXD.
Cụ thể, trong 12 tháng kể từ ngày được cấp GPXD, nếu chủ đầu tư không khởi công xây dựng thì phải đề nghị gia hạn giấy phép. Mỗi giấy phép chỉ được gia hạn một lần, tối đa 12 tháng (trong khi hiện nay chủ đầu tư không bị giới hạn về số lần gia hạn GPXD). Nếu hết thời gian gia hạn mà vẫn chưa thể khởi công, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp GPXD mới.

“Quy định như dự thảo nhằm mục đích thúc chủ đầu tư sớm khởi công công trình, bởi nếu quá hạn thì GPXD sẽ không còn giá trị và bị thu hồi. Khi đó, chủ đầu tư phải làm lại đầy đủ thủ tục xin cấp GPXD mới, rất mất công sức và thời gian” - một chuyên gia Vụ Quản lý hoạt động xây dựng, Bộ Xây dựng lý giải.
Về thời gian cấp giấy phép, dự thảo vẫn giữ nguyên theo quy định hiện hành. Cụ thể, trong 10 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ, đơn vị được giao thẩm định phải xem xét hồ sơ, kiểm tra thực địa; nếu có thiếu sót thì thông báo bằng văn bản để chủ đầu tư hoàn chỉnh. Việc yêu cầu bổ sung hồ sơ chỉ được thực hiện một lần. Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền phải cấp GPXD trong thời gian không quá 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, không quá 10 ngày làm việc đối với nhà ở nông thôn. Trường hợp đến hạn nhưng chưa thể cấp GPXD, cơ quan cấp giấy phép phải nêu rõ lý do bằng văn bản cho chủ đầu tư. Nếu quá thời hạn quy định mà vẫn không được cấp GPXD và cơ quan cấp giấy phép không có văn bản giải thích, chủ đầu tư có quyền khởi công xây dựng theo thiết kế có trong hồ sơ đề nghị cấp GPXD.
Về xử lý sai phạm “đã rồi”, dự thảo quy định: Với công trình xây dựng không phép hoặc sai phép nhưng phù hợp quy hoạch, quy chuẩn xây dựng và đáp ứng các điều kiện để cấp phép, trước hết chủ đầu tư bị xử lý vi phạm. Nếu muốn tiếp tục xây dựng hoặc bảo toàn công trình, chủ đầu tư phải lập hồ sơ đề nghị cấp mới hoặc điều chỉnh GPXD. Nếu quá hai tháng kể từ ngày có quyết định xử phạt chủ đầu tư chưa có GPXD hoặc giấy phép điều chỉnh, cấp có thẩm quyền ban hành quyết định phá dỡ công trình không phép và phần xây sai phép.
Theo Hoàng Vân
Pháp luật Tp.HCM

Nhãn:

Thông tư 113: Cởi trói hàng loạt giao dịch bất động sản

13:55 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /


Việc ấn định giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định để tính thuế TNCN từ kinh doanh BĐS sẽ cởi trói cho giao dịch BĐS.

Tồn nhiều hồ sơ chuyển nhượng
Trên thực tế, từ khi quy định chính thức về thuế thu nhập cá nhân từ kinh doanh bất động sản được ban hành đến nay, cho dù đã có nhiều thông tư hướng dẫn, bổ sung, nhưng việc thực thi rất khó khăn. Nhiều thương vụ chuyển nhượng sản phẩm bất động sản kẹt cứng vì cách tính thuế sản chưa rõ ràng, thiếu hợp lý.
“Thông tư 12/2011/TT-BTC quy định, cán bộ thuế phải xác định giá bán theo giá thị trường thông qua xác nhận của các sàn giao dịch bất động sản. Nhưng làm sao xác định được giá thị trường, vì mỗi người bán một giá, ngay cả ở cùng một dự án. Hơn nữa, Thông tư 12 chỉ đề cập đến sản phẩm căn hộ và hợp đồng góp vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà không hề nhắc đến đất nền”, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Techcom Real nói và cho rằng, những bất hợp lý này đã khiến các cơ quan thuế mỗi nơi áp dụng mỗi kiểu và hồ sơ chuyển nhượng bị tồn khá nhiều.

Ngay cả với sản phẩm căn hộ dù có quy định song cũng khá bất cập. Đơn cử trường hợp chị Nguyễn Thị Hiền (quận Thủ Đức, TP.HCM), sau khi chuyển nhượng một căn hộ quận 2 (TP.HCM) với tiền chênh lệch gần 6 triệu đồng và làm hồ sơ gửi cơ quan thuế, chị nhận được thông báo nộp thuế là 21,6 triệu đồng.
Giải toả về giá tính thuế
Bắt đầu từ ngày 19/9/2011, Thông tư 113/2011/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 62/2009/TT-BTC, Thông tư số 02/2010/TT-BTC và Thông tư số 12/2011/TT-BTC liên quan đến việc hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân, trong đó có nội dung liên quan đến bất động sản, sẽ chính thức được áp dụng.Theo đó, cán bộ thuế sẽ không phải lãnh trách nhiệm xác định giá bán theo giá thị trường. Thông tư 113 cũng phân biệt hợp đồng góp vốn mua nền nhà, căn hộ trước khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở có hiệu lực với hợp đồng góp vốn mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (theo quy định tại Nghị định 71).
Cụ thể, cả hai loại hợp đồng này đều được áp thuế 25% thu nhập. Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ..., nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, hoặc không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn, thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. Việc ấn định giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, đồng thời không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn, thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Thông tư 113 cũng hướng dẫn, cá nhân chuyển nhượng nhà, đất, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, sử dụng đất được áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chuyển nhượng (bằng giá chuyển nhượng trừ giá vốn), nhưng phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn. Trường hợp không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp các bên ghi giá chuyển nhượng thấp hơn khung giá nhà nước thì lấy giá tính thuế theo khung giá nhà nước.
“Với quy định trên, khả năng áp dụng mức thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng là rất lớn, ngược lại mức thu 25% trên lợi nhuận sẽ khó được áp dụng. Bởi lẽ, đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn vào dự án bất động sản, thông thường, lần giao dịch đầu tiên giữa chủ dự án với cá nhân thứ nhất có thể chứng minh giá vốn ghi trong hợp đồng, có hóa đơn chứng từ, còn tất cả các lần giao dịch sang nhượng cho nhau qua lần thứ 2, thứ 3 hầu như không có hóa đơn chứng từ”, Luật sư Nguyễn Tấn Hải thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM nhìn nhận.
Theo Tăng Triển
Đầu Tư

Nhãn:

Chống rửa tiền trong KD BĐS đối với “giao dịch đáng ngờ”

08:44 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /

Giá cả thỏa thuận giữa các bên giao dịch không phù hợp giá cả thị trường có thể bị áp dụng biện pháp tạm thời là không thực hiện giao dịch BĐS và báo cáo cho cơ quan chức năng xử lý.
Đây là một trong những nội dung đáng chú ý nằm trong Thông tư hướng dẫn việc phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh BĐS do Bộ Xây dựng vừa ban hành sau gần nửa tháng lấy ý kiến rộng rãi.
Cảnh giác với thông tin mù mờ
Theo Bộ Xây dựng, “giao dịch đáng ngờ” trong hoạt động kinh doanh BĐS là những giao dịch bất thường hoặc giao dịch chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Đó là những giao dịch mà trong đó: Hồ sơ giao dịch hoặc hồ sơ về nhà đất có dấu hiệu giả mạo như con dấu giả, chữ ký giả, chứng minh thư giả, hộ chiếu giả, địa chỉ nhà đất không đúng thực tế...
Khách hàng không cung cấp được các thông tin liên quan tới nhà đất, không muốn cung cấp bổ sung thông tin về nhân thân. Không thể xác định được khách hàng theo thông tin khách hàng cung cấp hoặc giao dịch mà một bên không xác định được danh tính.
Địa chỉ của các bên tham gia giao dịch không chính xác. Ví dụ, ghi địa chỉ tại quận B, tỉnh A, nhưng trên thực tế tỉnh A không có quận B hay có thay đổi địa chỉ so với những lần giao dịch trước. Thông tin về cùng một khách hàng được khai báo khác nhau trong các lần giao dịch khác nhau. Các giao dịch nhà đất là giao dịch ủy quyền, nhưng không có cơ sở pháp lý. Khách hàng tỏ ra không quan tâm đến giá nhà đất, phí giao dịch phải trả. Giá thỏa thuận giữa các bên không phù hợp với giá thị trường.
“Giao dịch đáng ngờ” còn thể hiện rõ trong trường hợp khách hàng có liên quan đến hoạt động bất hợp pháp đã đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng hoặc có trong danh sách cảnh báo của cơ quan có thẩm quyền cung cấp.
Cùng với đó, loại giao dịch trên còn bị “lộ” trong trường hợp doanh số giao dịch trên tài khoản không phù hợp với tình trạng tài chính hoặc với thông tin và hoạt động kinh doanh thông thường của khách hàng hoặc có sự thay đổi đột biến trong doanh số giao dịch trên tài khoản của khách hàng.
Dừng giao dịch khi có liên quan đến hoạt động rửa tiền
Theo Bộ Xây dựng, các sàn giao dịch BĐS, các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ quản lý BĐS cần kiểm tra kỹ hồ sơ, tài liệu liên quan đến giao dịch BDS có “dấu hiệu đáng ngờ”. Tổ chức báo cáo phải rà soát, sàng lọc các giao dịch có giá trị lớn để phát hiện các giao dịch đáng ngờ.
Việc báo cho các cơ quan chức năng như đã nêu ở trên phải thực hiện trong vòng 48 giờ, từ thời điểm phát hiện “dấu hiệu đáng ngờ”. Trường hợp phát hiện giao dịch có liên quan tới hoạt động tội phạm, phải thực hiện trong vòng 24 giờ, kể từ thời điểm phát hiện.
Đặc biệt, thông tư còn quy định, các sàn giao dịch BĐS, các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ quản lý BĐS có quyền áp dụng biện pháp tạm thời.
Đó là không thực hiện giao dịch BĐS và báo cáo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp: Các giao dịch có liên quan đến tổ chức, kể cả các tổ chức có chức năng kinh doanh BĐS, cá nhân thuộc danh sách cảnh báo liên quan đến hoạt động tội phạm do Bộ Công an cung cấp, nhằm phòng ngừa và đấu tranh phòng chống rửa tiền. Các giao dịch có liên quan đến hoạt động rửa tiền theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hay khi có lý do để tin rằng giao dịch được yêu cầu thực hiện có liên quan tới hoạt động phạm tội.
Theo Bộ Xây dựng, các tổ chức, cá nhân có trách nhiệm phòng, chống rửa tiền đối với việc kinh doanh BĐS có vi phạm, nhưng chưa đến mức xử lý hình sự, thì bị xử lý hành chính với mức phạt từ 5 - 30 triệu đồng tùy theo từng mức độ.
Ngoài việc bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền, cá nhân, tổ chức vi phạm còn có thể bị tước quyền sử dụng có thời hạn hoặc không có thời hạn đối với giấy phép hoạt động, chứng chỉ hành nghề được sử dụng để vi phạm.
Thông tư sẽ chính thức có hiệu lực từ 15/10/2011 tới.
Theo Lan Hương
Dân Trí

Nhãn:

Mua nhà theo diện không qua sàn nguy cơ không có sổ đỏ

08:30 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /


Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ cho phép doanh nghiệp được phép bán 20% tổng số nhà thương mại của dự án không qua sàn. Tuy nhiên, do nhiều chủ dự án thiếu trách nhiệm nên nhiều người mua nhà không qua sàn có nguy cơ không được cấp sổ đỏ.

Nghị định 71/2010/NĐ- CP quy định chủ đầu tư được phép ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác và nhà đầu tư, thỏa thuận phân chia lợi nhuận bằng tiền hay sản phẩm nhà ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho hình thức huy động vốn này không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, có nghĩa là được phép huy động vốn trước khi làm xong phần móng của dự án.

Trước đây quy định chỉ chung chung là không được huy động vốn trước khi làm móng thì nay nghị định đã làm rõ và chặt chẽ hơn. Với những dự án khả thi cho phép huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng góp vốn, bên tham gia góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà với số lượng không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án đã khởi công. Sau khi làm móng xong thì chủ đầu tư có thể ký hợp đồng bán nhà sẽ hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, quy định mới cũng buộc chủ đầu tư, nếu tổ chức việc huy động vốn theo hình thức góp vốn được phân chia sản phẩm bằng nhà không quá 20% tổng số nhà thương mại của dự án không qua sàn thì phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng tỉnh, thành phố, nơi phát triển dự án, chậm nhất sau 15 ngày kể từ khi công bố bán nhà, đồng thời phải báo rõ hình thức và số vốn cần huy động, địa chỉ của nhà đầu tư, số lượng nhà sẽ bán. Động tác này giúp cho thị trường minh bạch hơn vì chủ đầu tư phải thông báo bán bao nhiêu sản phẩm và bán cho ai. Có như vậy thì sau này những người đã góp vốn trong giai đoạn đầu ở diện 20% không thông qua sàn đó mới được làm sổ đỏ.

Tuy nhiên thực tế rất nhiều chủ đầu tư vì lợi nhuận đã cố tình không thực hiện nghĩa vụ này của mình đối với các nhà đầu tư. Đáng ngạc nhiên là một trong những địa bàn nhiều dự án nhất cả nước như thành phố Hà Nội tính đến này mới chỉ có 2 dự án nộp về Sở Xây dựng Hà Nội được đăng tải trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng Hà Nội. Nếu tính từ tháng 10/2010, kể từ khi Nghị định 71/2010/NĐ-CPcó hiệu lực tới nay, không lẽ chỉ có 2 dự án áp dụng hình thức góp vốn được phân chia sản phẩm trong số hàng trăm các dự án đã được khởi công (?)

Qua trao đổi với ông Đào Anh Tuấn- Trưởng phòng Quản lý Dự án, Sở Xây dựng Hà Nội- được biết: “ Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 16, hiện có 5 hình thức huy động vốn, trong đó có hình thức huy động vốn bằng ký hợp đồng góp vốn mà bên tham gia góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà. Nếu các chủ đầu tư tổ chức huy động vốn theo hình thức này thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng. Nếu làm theo đúng quy định thì đương nhiên người góp vốn sẽ có tên trong một danh sách do Sở Xây dựng xác nhận để sau này họ có đủ điều kiện để được làm sổ đỏ cho ngôi nhà mình đã mua.

Tính đến thời điểm này, Sở Xây dựng Hà Nội mới nhận được 10 danh sách, nhưng mới xác nhận 2 danh sách. Hiện còn rất nhiều dự án lớn trên địa bàn thủ đô đã vi phạm Nghị định 71/2010/NĐ-CP khi cố tình lờ đi nghĩa vụ của mình đối với các nhà đầu tư sau khi đã cầm tiền góp vốn của họ mà không nộp danh sách 20% khách hàng đó lên cho Sở Xây dựng kiểm tra, xác nhận theo quy định của pháp luật.

Nguyên nhân của vấn đề này rất dễ hiểu, vì nếu có danh sách đó thì chủ đầu tư sẽ bị kiểm soát, không thể bán quá số lượng 20% lượng nhà ở thương mại, thậm chí là bán hết sạch trước khi dự án hoàn thiện hạ tầng móng. Vì thế chủ đầu tư không muốn đăng ký và Sở Xây dựng không kiểm soát được, mà cũng không đủ lực lượng để kiểm soát. Hậu quả của câu chuyện này là những người góp vốn mua nhà trong diện 20% không thông qua sàn sẽ không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ”.

Cũng theo ông Đào Anh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý Dự án, Sở Xây dựng Hà Nội: Ngoài hình thức huy động vốn như trên, các trường hợp huy động vốn khác theo quy định của nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16 cũng phải gửi thông báo lên Sở Xây dựng, nơi có dự án triển khai, để Sở theo dõi và kiểm tra tính hợp pháp của việc huy động vốn của các chủ dự án. Việc làm này nhằm kịp thời phát hiện những dự án chưa đủ điều kiện về mặt pháp lý trong huy động vốn.

Trước tình hình trên, ông Tuấn khuyến cáo người dân, trước khi tham gia vào việc góp vốn mua nhà để ở cần phải tìm hiểu kỹ về mặt pháp lý của bản hợp đồng góp vốn, tránh tình trạng phát sinh kiện cáo rất phức tạp.
Theo Báo Công Thương

Nhãn:

Quy định mới về tiền sử dụng đất

13:14 / Người đăng: Luật sư Lê Văn Huyên /



Trường hợp người dân ghi nợ tiền sử dụng đất theo Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ thì nay thanh toán nợ theo quy định mới.

Thông tư 93 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất (có hiệu lực từ ngày 15-8) đã tháo gỡ nhiều vấn đề liên quan đến tiền sử dụng đất. Bà Nguyễn Thị Bích Vân - phó trưởng Phòng quản lý các khoản thu từ đất, Cục Thuế TP.HCM - cho biết:

Theo quy định mới, việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất được thực hiện như sau: Nếu trả nợ trong vòng năm năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất, người dân được trả theo giá đất tại thời điểm ghi nợ. Nếu sau năm năm kể từ ngày ghi nợ người dân mới trả nợ, tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Nếu không có khả năng trả tiền sử dụng đất một lần, người dân có thể trả nhiều đợt?

Đúng vậy. Ví dụ: ông A ghi nợ tiền sử dụng đất từ ngày 1-3-2011 (ngày nghị định 120 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 198 về thu tiền sử dụng đất có hiệu lực) cho phần diện tích đất ở trong hạn mức được giao là 200m2. Tại thời điểm trên, giá đất ở của ông A được UBND tỉnh quy định để tính thu tiền sử dụng đất là 2.000.000 đồng/m2.

Trong thời hạn năm năm kể từ ngày ghi nợ (từ 1-3-2011 đến 1-3-2016), khi đến làm thủ tục thanh toán nợ một lần, ông A được trả theo giá đất ở thời điểm ghi nợ, cụ thể: 200m2 x 2.000.000 đồng = 400.000.000 đồng.

Nếu ông A không có tiền trả nợ một lần mà chia làm nhiều đợt: giả sử trong thời hạn năm năm ông A chỉ trả được tiền sử dụng đất cho 100m2 thì số tiền nộp là: 100m2 x 2.000.000 đồng = 200.000.000 đồng. Đến tháng 5-2017, ông A mới trả nợ phần diện tích 100m2 còn lại và giá đất ở tại khu vực của ông A được UBND tỉnh quy định 3.000.000 đồng/m2 thì số tiền phải nộp là: 100m2 x 3.000.000 đồng = 300.000.000 đồng.

Những trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất theo các quy định trước ngày 1-3-2011 thì xử lý thế nào? Phần diện tích ngoài hạn mức giao đất tính tiền sử dụng đất ra sao, thưa bà?
 
Người dân đã ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại nghị định số 17 (ban hành ngày 27-1-2006) của Chính phủ thì được trả nợ theo giá đất tại thời điểm ghi nợ. Trường hợp người dân ghi nợ tiền sử dụng đất theo nghị định số 84 (ban hành ngày 25-5-2007) của Chính phủ thì nay thanh toán nợ theo quy định mới. Cụ thể:

Trong thời hạn năm năm kể từ ngày 1-3-2011 người dân đến cơ quan thuế để kê khai và thanh toán nợ thì được trả theo giá đất tại thời điểm ghi nợ. Trường hợp sau năm năm kể từ ngày 1-3-2011 người dân mới trả tiền sử dụng đất thì giá đất tính tại thời điểm trả nợ. Nếu trong thời hạn năm năm người dân đã trả nợ một phần và sau năm năm trả phần còn lại thì cách tính tiền sử dụng đất tương tự trường hợp của ông A nói trên.

Phần diện tích vượt hạn mức căn cứ theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và hệ số điều chỉnh giá đất (tạm gọi là hệ số K) để tính tiền sử dụng đất. Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cũng xác định theo hệ số K tương tự để tính tiền sử dụng đất, tùy theo từng loại đất.

Theo quy định, người ghi nợ tiền sử dụng đất không được bán, thế chấp... thửa đất đã ghi nợ. Vậy nếu người ghi nợ muốn bán, thế chấp thửa đất đó phải làm sao?

Hộ gia đình, cá nhân ghi nợ tiền sử dụng đất muốn chuyển nhượng thửa đất phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất, cơ quan tài nguyên - môi trường phải làm thủ tục tách thửa để cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần chuyển nhượng.

Lâu nay các doanh nghiệp vẫn kêu đóng tiền sử dụng đất quá cao, không khác nào phải mua đất hai lần. Với quy định mới nói trên, thu tiền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp như thế nào?
Đối với tổ chức kinh tế, thu tiền sử dụng đất theo một trong hai hình thức sau: Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định đã sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (gọi tắt là giá thị trường) thì sở tài chính trình UBND cấp tỉnh quyết định để tính tiền sử dụng đất.

Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá thị trường, phải thuê tổ chức thẩm định giá đất sát với giá thị trường. Sau đó, sở tài chính chủ trì phối hợp với sở tài nguyên - môi trường, cục thuế và cơ quan liên quan xác định lại giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh quyết định.

Trường hợp địa phương không có điều kiện để thuê tổ chức thẩm định giá hoặc giá trị lô đất nhỏ (tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành): dưới 15 tỉ đồng đối với các TP trực thuộc trung ương; dưới 5 tỉ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 10 tỉ đồng đối với các tỉnh còn lại, sở tài chính báo cáo UBND tỉnh cho phép phối hợp với sở tài nguyên - môi trường, cục thuế và cơ quan có liên quan xác định, trình UBND cấp tỉnh quyết định.

Tác giả: Phúc Huy
Tuổi trẻ

Nhãn:
Đăng ký: Bài đăng (Atom)