LUẬT SƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Theo báo cáo của TAND TP.HCM, lượng án dân sự trong năm 2012 tăng gần 2.000 vụ so với năm 2011, chủ yếu vẫn là tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất, tranh chấp quyền sở hữu nhà đất… Ngoài việc đối mặt với giấy tờ giả người dân còn gặp nhiều rủi ro khác trong giao dịch nhà, đất.

Chỉ vì thiếu kinh nghiệm hoặc chủ quan, nhiều người mua nhà, đất đã chuốc sự phiền phức và thiệt hại về cho mình.

Người mua nhà, đất sẽ yên tâm hơn khi tham khảo ý kiến tư vấn pháp lý trước khi giao dịch.

Mua nhầm nhà ủy quyền giả tạo

Trên thực tế, có nhiều trường hợp vay mượn tiền rồi làm tin bằng cách ký hợp đồng ủy quyền cho chủ nợ bán nhà. Sau khi mua nhà từ người được ủy quyền, người mua mắc nạn do bị người ủy quyền tranh chấp.

Cần nhà ở nên ông Hùng quyết định mua một căn nhà tại phường 21, quận Bình Thạnh (TP.HCM). Căn nhà này do bà Tiếp làm chủ sở hữu và bà này đã ủy quyền cho bà Nhung được mua bán trong thời hạn 20 năm. Ký công chứng xong thì ông Hùng trả 1,5 tỉ đồng cho bà Nhung để thực hiện tiếp việc sang tên. Không ngờ vài ngày sau, Phòng TN&MT quận thông báo với ông căn nhà đang bị yêu cầu ngăn chặn không cho đăng bộ vì có tranh chấp. Cụ thể là bên ủy quyền tranh chấp với bên được ủy quyền trong việc bán nhà. Theo bà Tiếp, sự thật là bà vay tiền của bà Nhung nhưng phải làm hợp đồng ủy quyền cho bà Nhung được quyền bán nhà. Do việc ủy quyền chỉ mang tính hình thức nên bà không đồng ý bán nhà.

“Tôi không cần biết tranh chấp của hai bên ra sao vì tôi là người mua hợp pháp, tiền bạc cũng đã thanh toán đủ” -a ông Hùng bày tỏ. Không còn cách nào khác hơn, ông đã kiện người ngăn chặn, tức là chủ sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, TAND quận Bình Thạnh đã ra quyết định đình chỉ vụ án vì ông không cung cấp được địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nhung, tức người được ủy quyền và là người đã đứng ra ký giấy bán nhà cho ông.

Dính vào nhà chưa làm xong thủ tục

Theo luật định, nhà, đất có giấy chủ quyền mới được giao dịch. Thế nhưng dù biết rõ người bán chưa đứng tên trên giấy chứng nhận, nhiều người vẫn nôn nóng muốn mua ngay và bị mắc bẫy.

Năm 2010, bà Sương mua căn nhà của bà Hoa tại quận 8. Căn nhà này do bà Hoa mua lại của người khác tên D. Sau khi giao tiền nhưng không thấy làm thủ tục mua bán, bà Sương đã kiện bà Hoa ra tòa yêu cầu thực hiện hợp đồng. Tòa đã buộc bà Hoa phải trả lại tiền cho bà Sương.

Cùng lúc, bà D. cũng khởi kiện bà Hoa ra tòa vì cho rằng bà Hoa chưa trả đủ tiền cho mình mà đã bán nhà cho người khác. Tòa tuyên buộc bà Hoa phải trả nốt tiền mua nhà còn thiếu và bà D. có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án buộc bà Hoa phải thực hiện xong việc mua bán nhà đất.

Tuy nhiên, sau khi có bản án, bà D. không đả động gì đến việc yêu cầu thi hành án. Trong khi đó, bà Sương vẫn chưa được bà Hoa trả lại tiền nên rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan. Bà Sương muốn mua nhà để sử dụng nhưng lại phụ thuộc vào việc yêu cầu thi hành án của bà D. và sự việc cứ nhùng nhằng đến nay.

Đột nhiên bị phát mại

Cũng có trường hợp người mua nhà vào ở nhiều năm liền thì bị ngân hàng mang đi phát mại. Tháng 4-2008, chị Bình bỏ ra hơn 230 triệu đồng mua căn nhà 25 m2 của bà Thủy tại xã Trung Chánh (huyện Hóc Môn). Căn nhà này trước đó bà Thủy mua của người khác và chưa làm thủ tục tách thửa, sang tên. Ngoài chị Bình, bà Thủy còn bán một mảnh đất cùng thửa với chị Bình cho một người khác. Khi bán, bà Thủy cam kết khi nào chủ cũ làm thủ tục sang tên cho bà, bà sẽ sang tên căn nhà cho chị Bình nhưng sau khi lấy tiền, bà Thủy cứ khất hẹn.

Đang ở yên lành thì vào cuối năm 2011, Chi cục THA huyện Hóc Môn thông báo cho chị Bình là sẽ kê biên, phát mại nhà đất theo yêu cầu của một ngân hàng. Theo hồ sơ ngân hàng cung cấp, toàn bộ nhà, đất trên bà Thủy đã làm thủ tục tặng cho con trai mình hai ngày trước khi bán cho chị Bình. Căn cứ trên giấy tặng cho này, Phòng TN&MT huyện Hóc Môn đã sang tên cho con trai bà Thủy và anh này mang thế chấp cho ngân hàng. Hành vi gian dối của bà Thủy đang được Công an TP.HCM xem xét, xử lý.

Bán nền đất bằng… nước bọt!

Cuối năm 2011, ông Sáng (xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh) mua của bà A. hơn 1.400 m2 đất nông nghiệp với giá 3 tỉ đồng và ông Sáng đặt cọc 100 triệu đồng. Trong hợp đồng, ông thỏa thuận sẽ công chứng hợp đồng, trả đủ tiền sau ba tháng. Sau đó,ông phân lô bán cho nhiều người giá 50 đến 70 triệu đồng/lô. Khi người mua định rào chắn thì bị ngăn cản. Người mua tìm hiểu mới biết giữa ông Sáng với bà A. đã hủy hợp đồng đặt cọc, ông Sáng đã hoàn trả giấy tờ đất trên cho bà A.

Tuy vậy, ông vẫn tiếp tục bán đất trên cho nhiều người. Khi bị người mua đòi tiền thì ông nói: “Nếu ai muốn lấy lại tiền thì từ từ tôi trả, còn không thì chờ tôi phân lô nơi khác sẽ bù. Nếu ai thưa kiện thì một đồng tôi cũng không trả”. Rồi ông chỉ cho lô đất khác nhưng giá cao hơn nền cũ… năm lần nên chẳng ai chịu nhận.

Một trường hợp khác: Giữa năm 2008, Trúc (quận 8) nói với ông Liêm (quận 11) là mình có dự án xây dựng khu dân cư rộng 12.000 m2 tại Long An rồi mời ông Liêm mua nền. Sau đó, Trúc đưa người cậu vợ - người đứng tên chủ quyền - ký giấy tay bán đất cho ông Liêm kèm theo thỏa thuận “ngay sau khi ông Liêm giao 2,5 tỉ đồng thì Trúc giao ngay năm nền đất cho ông”. Một tháng sau, ông Liêm quay lại thấy người lạ đang xây nhà trên nền mình vừa mua vì Trúc đã… bán số đất trên cho họ. Ngoài ông Liêm, còn rất nhiều người ở quận 6, 8, Bình Tân có nhà bị giải tỏa nghe lời rủ rê của Trúc đổ xô về đây mua đất để rồi ngậm đắng nuốt cay.

Vụ lừa đảo đất đai chấn động Mỹ Tho

Cuối tháng 8-2012, công an bắt giữ Phạm Thị Ngọc Ánh (xã Trung An, TP Mỹ Tho) và Phạm Hữu Tiến (phường 3, TP Mỹ Tho) khi hai người này đang trốn lệnh truy nã tại một khách sạn ở Quảng Trị. Bước đầu công an xác định họ đã lừa đảo hơn 7 tỉ đồng trong việc mua bán đất đai.
Tháng 11-2010, Ánh mua gần 1.000 m2 đất tại phường 10, TP Mỹ Tho với giá 450 triệu đồng nhưng kêu chủ đất ký hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất và đưa trước cho bà 50 triệu đồng. Ngay sau đó, Ánh bán lô đất cho một người khác lấy 385 triệu đồng rồi bỏ trốn.

Với thủ đoạn tương tự, Ánh bán hơn 2.000 m2 đất của hai người dân, thu lợi 600 triệu đồng. Ngoài thủ đoạn trên, Ánh và Tiến còn mua đất giấy tay, đưa trước cho chủ đất một khoản tiền nhỏ rồi chia lô, bán rẻ cho nhiều người và ôm tiền bỏ trốn.

Để tránh gặp phải các rủi ro trong giao dịch bất động sản, Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến tư vấn của luật sư, chuyên gia pháp lý trước khi thực hiện giao dịch.

Đa số ĐBQH đề xuất áp dụng luật Thuế TNCN sửa đổi từ ngày 1/7/2013, tán thành nâng mức khởi điểm chịu thuế lên 9 triệu đồng và giảm trừ cho người phụ thuộc lên 3,6 triệu đồng.

Không giảm trừ gia cảnh từ con thứ 3

Đa số ý kiến đều tán thành nâng mức khởi điểm chịu thuế lên 9 triệu đồng cho người nộp và 3,6 triệu đồng cho người phụ thuộc.

ĐB Lê Công Vĩnh, tỉnh Long An cho rằng đối với chi tiêu cá nhân, ta chưa có điều tra cũng như công bố chính thức, tuy nhiên theo ước toán, chi tiêu cho mỗi cá nhân tại các thành phố hiện vào khoảng 7-8 triệu đồng/tháng, chưa kể giải trí. Với mức này thì việc đưa ra mức khởi điểm chịu thuế thu nhập cá nhân 9 triệu đồng có thể chấp nhận được, vừa giúp khoan sức dân vừa góp phần kích cầu tiêu dùng.

Tuy nhiên, ĐB Vĩnh cũng lưu ý rằng để thực hiện khuyến khích kế hoạch hóa gia đình thì chỉ giảm trừ gia cảnh cho 2 con trở xuống thôi, không thể giảm cho con thứ 3 trở lên được.

Theo ĐB Nguyễn Lâm Thành, tỉnh Lạng Sơn, cần xét ưu tiên giảm, miễn trừ thuế TNCN cho nhóm lao động đặc thù là các chuyên gia làm việc tại khu công nghệ cao, phần mềm, để thu hút nguồn nhân lực có chất lượng cao.

ĐB Cao Sỹ Kiêm, tỉnh Thái Bình cho rằng mức điều chỉnh 9 triệu đồng cho người nộp và 3,6 triệu cho người phụ thuộc là hợp lý. Tuy nhiên, đối tượng không được giảm trừ vẫn còn nhiều khó khăn, vì vậy đề nghị Chính phủ tạo ra nhiều chính sách an sinh khác để đảm bảo giảm thiệt thòi cho người chịu thuế, bên cạnh đó là quản lý kiểm tra với người có thu nhập cao, hiện nay nhiều khoản thu nhập được giấu và không được kiểm soát.

Theo ông Kiêm, phải tiếp tục khống chế, quản lý tăng giảm biên chế tích cực. Biên chế ngày càng phình ra, thì quỹ lương tăng lên, lãng phí lớn. Giảm biên chế sẽ giúp giảm chi, tăng thu ngân sách tích cực và hợp lý.

ĐB Phạm Xuân Thường, tỉnh Thái Bình, cho rằng cả nước có tới 3,2 triệu hộ sản xuất kinh doanh nhỏ nhưng chỉ có 194.000 hộ nộp thuế thu nhập, còn lại là thuế khoán, vì vậy cần có xem xét cụ thể về đối tượng này để đảm bảo công bằng.

ĐB Trần Thanh Hải, TP.HCM cũng nhất trí với điều chỉnh mức khởi điểm 9 triệu đồng và 3,6 triệu đồng, nhưng cho rằng Nhà nước đang thực hiện nhiều chính sách phụ cấp với người lao động làm việc trong lĩnh vực nặng nhọc để kéo dài tuổi thọ nghề nghiệp của họ hay trợ cấp để chia sẻ khó khăn cho người lao động... Nếu tất cả những khoản đó phải chịu thuế thu nhập thì chưa biết cuộc sống của người lao động sẽ ra sao, do đó cần phải bỏ những quy định này cho người lao động có cuộc sống và tương lai tốt hơn.

Nộp vào giữa năm

Không ít ý kiến đề nghị luật Thuế TNCN sửa đổi lần này cần áp dụng ngay từ ngày 1/1/2013 để đem lại niềm vui cho nhân dân cả nước. Dẫn lời một cử tri có thu nhập 16 triệu đồng/tháng đang phải nuôi cha mẹ già và 2 con nhỏ, ĐB Trần Thanh Hải mong muốn QH sớm điều chỉnh, nên áp dụng từ 1/1/2013 dù ngành thuế sẽ gặp khó khăn về các thay đổi như biểu mẫu, nhưng sớm mang lại lợi ích cho người dân.

Tuy nhiên, theo Phó chủ tịch QH Nguyễn Thị Kim Ngân, thì sau khi tổng kết các ý kiến từ thảo luận tổ ngày 5/11 và thảo luận tại hội trường sáng nay 15/11, đa số các ý kiến đều cho rằng nên áp dụng từ 1/7/2013. Bởi vì áp dụng từ ngay đầu năm 2013 ngân sách nhà nước sẽ thất thu khoảng 5.200 tỷ đồng trong khi nhiều công trình phúc lợi đang rất cần vốn.

Các ĐB cho rằng thời điểm áp dụng luật phù hợp nhất là từ 1/7/2013 và nên tiếp tục gia hạn thời gian miễn giảm thuế hiện hành đến lúc đó.