Thông tư 93/TT-BTC của Bộ Tài chính mới gỡ vướng về tiền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở. Tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế vẫn phải đóng sát giá thị trường.
Hàng ngàn hồ sơ đóng tiền sử dụng đất của người dân TPHCM đang tồn đọng do cơ quan thuế chưa nhận được hướng dẫn thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức theo giá đất nào. Thông tư 93/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 29-6-2011 đã tạo cơ sở để giải quyết các tồn đọng này. Vấn đề còn lại là TPHCM sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.
Hộ gia đình, cá nhân: Tính theo hệ số
Theo Thông tư 93/TT-BTC, trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với đất đang sử dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì diện tích trong hạn mức sử dụng đất ở sẽ áp dụng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với diện tích vượt hạn mức sử dụng đất ở thì căn cứ giá đất do UBND quy định và hệ số điều chỉnh giá đất để xác định.
Hệ số này do Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên - Môi trường, Cục Thuế và cơ quan có liên quan xác định, trình UBND quyết định. Riêng trường hợp giao đất ở mới hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sẽ tiến hành thẩm định giá.
Theo bà Đào Thị Hương Lan, Giám đốc Sở Tài chính TPHCM, mới đây, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên-Môi trường, Cục Thuế và UBND các quận, huyện đã họp và thống nhất phương án: Tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với diện tích vượt quá hạn mức đất ở khi được cấp giấy chứng nhận hoặc chuyển mục đích sử dụng sang đất ở sẽ được tính theo hệ số 2 (gấp 2 lần giá quy định). Hệ số này sẽ được điều chỉnh lên xuống tùy theo tình hình thực tế từng năm và áp dụng cho toàn TPHCM chứ không phân biệt quận, huyện nào.
Chẳng hạn, ông A có 165 m2 đất ở trên đường 3 Tháng 2, quận 11 đang xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hạn mức đất ở tại quận 11 không quá 160 m2. Như vậy, ông A sẽ nộp tiền sử dụng đất 160 m2 theo bảng giá đất 2011 UBND TPHCM ban hành (9,5 triệu đồng/m2); 5 m2 còn lại được tính theo hệ số: 9,5 x 5 x2 =95 triệu đồng. Trong tuần này, Sở Tài chính sẽ trình UBND phương án trên. Bà Nguyễn Thị Bích Vân, Phó Phòng Quản lý đất đai, Cục Thuế TPHCM, cho biết nếu phương án này được thông qua, hơn 4.000 hồ sơ đóng tiền sử dụng đất đang tồn đọng từ cuối năm 2009 đến nay tại TPHCM sẽ được giải quyết. Tổ chức kinh tế: Phải thẩm định giá
Theo Sở Tài chính TPHCM, giá đất do UBND TPHCM ban hành chỉ bằng 22% - 28,6% giá giao dịch thực tế trên thị trường. Nay theo Thông tư 93, việc xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế sẽ được thực hiện bằng cách: Sở Tài chính thuê tổ chức thẩm định xác định giá đất và trên cơ sở giá thẩm định đó, Sở Tài chính phối hợp với các sở, ngành liên quan thẩm định, trình UBND quyết định giá đất tính thu tiền sử dụng đất cho từng trường hợp cụ thể.
Theo giới chuyên môn, việc thẩm định khá mất thời gian (vì mỗi hồ sơ thẩm định phải mất vài tháng, kết quả thẩm định chỉ có giá trị trong 180 ngày), tốn kém chi phí. Thông tư có quy định trường hợp trên địa bàn không có điều kiện để thuê tổ chức thẩm định giá hoặc giá trị lô đất nhỏ (tính theo bảng giá đất do UBND ban hành) dưới 15 tỉ đồng (với các TP trực thuộc Trung ương) thì Sở Tài chính báo cáo UBND cho phép phối hợp với các sở, ngành liên quan xác định, trình UBND quyết định nhưng thực tế trên địa bàn TPHCM, hầu hết các dự án bất động sản đều có giá trị trên 15 tỉ đồng nên chủ yếu phải thẩm định giá và quyền quyết định từng trường hợp thuộc về các đơn vị thẩm định giá.
Mặt khác, doanh nghiệp (DN) cũng sẽ lâm vào thế khó vì phải bỏ tiền mua đất từ người dân, sau đó phải đóng 100% tiền sử dụng đất sát giá thị trường để chuyển mục đích sử dụng thì chẳng khác nào DN phải mua đất 2 lần, đẩy chi phí đầu vào tăng vọt, DN khó triển khai dự án.
Rất khó kiểm soát
Theo các quy định của Thông tư 93, việc xác định giá đất các dự án bất động sản của các tổ chức kinh tế được thực hiện theo trình tự: công ty giám định giá đất theo giá thị trường, sau đó thông báo kết quả giám định với Sở Tài chính. Sở Tài chính sẽ họp với các sở, ngành liên quan xem xét, thẩm định mức giá do công ty giám định đưa ra rồi trình UBND ký. Dù quy trình rườm rà nhưng rất khó kiểm soát mức giá được quyết định đã “sát thị trường” chưa vì gần như quyền quyết định từng trường hợp, từng hồ sơ dự án thuộc về các đơn vị thẩm định giá. Từ đó rất dễ xảy ra tình trạng cùng một mảnh đất nhưng mỗi đơn vị thẩm định kết luận một mức giá khác nhau hoặc 2 mảnh đất kế cận nhau có giá chênh lệch quá cao. Song song đó, không tránh khỏi việc DN, đơn vị thẩm định “bắt tay” nhau và “thương lượng” với cơ quan chức năng để có được mức giá có lợi nhất cho DN…
Hàng ngàn hồ sơ đóng tiền sử dụng đất của người dân TPHCM đang tồn đọng do cơ quan thuế chưa nhận được hướng dẫn thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức theo giá đất nào. Thông tư 93/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 29-6-2011 đã tạo cơ sở để giải quyết các tồn đọng này. Vấn đề còn lại là TPHCM sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.
Hộ gia đình, cá nhân: Tính theo hệ số
Theo Thông tư 93/TT-BTC, trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với đất đang sử dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì diện tích trong hạn mức sử dụng đất ở sẽ áp dụng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với diện tích vượt hạn mức sử dụng đất ở thì căn cứ giá đất do UBND quy định và hệ số điều chỉnh giá đất để xác định.
Hệ số này do Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên - Môi trường, Cục Thuế và cơ quan có liên quan xác định, trình UBND quyết định. Riêng trường hợp giao đất ở mới hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sẽ tiến hành thẩm định giá.
 Tiền sử dụng đất ở vượt hạn mức sẽ tính theo hệ số so với khung giá đất do UBND tỉnh, TP ban hành. Ảnh: Hồng Thúy |
Theo bà Đào Thị Hương Lan, Giám đốc Sở Tài chính TPHCM, mới đây, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên-Môi trường, Cục Thuế và UBND các quận, huyện đã họp và thống nhất phương án: Tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với diện tích vượt quá hạn mức đất ở khi được cấp giấy chứng nhận hoặc chuyển mục đích sử dụng sang đất ở sẽ được tính theo hệ số 2 (gấp 2 lần giá quy định). Hệ số này sẽ được điều chỉnh lên xuống tùy theo tình hình thực tế từng năm và áp dụng cho toàn TPHCM chứ không phân biệt quận, huyện nào.
Chẳng hạn, ông A có 165 m2 đất ở trên đường 3 Tháng 2, quận 11 đang xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hạn mức đất ở tại quận 11 không quá 160 m2. Như vậy, ông A sẽ nộp tiền sử dụng đất 160 m2 theo bảng giá đất 2011 UBND TPHCM ban hành (9,5 triệu đồng/m2); 5 m2 còn lại được tính theo hệ số: 9,5 x 5 x2 =95 triệu đồng. Trong tuần này, Sở Tài chính sẽ trình UBND phương án trên. Bà Nguyễn Thị Bích Vân, Phó Phòng Quản lý đất đai, Cục Thuế TPHCM, cho biết nếu phương án này được thông qua, hơn 4.000 hồ sơ đóng tiền sử dụng đất đang tồn đọng từ cuối năm 2009 đến nay tại TPHCM sẽ được giải quyết. Tổ chức kinh tế: Phải thẩm định giá
Theo Sở Tài chính TPHCM, giá đất do UBND TPHCM ban hành chỉ bằng 22% - 28,6% giá giao dịch thực tế trên thị trường. Nay theo Thông tư 93, việc xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế sẽ được thực hiện bằng cách: Sở Tài chính thuê tổ chức thẩm định xác định giá đất và trên cơ sở giá thẩm định đó, Sở Tài chính phối hợp với các sở, ngành liên quan thẩm định, trình UBND quyết định giá đất tính thu tiền sử dụng đất cho từng trường hợp cụ thể.
Theo giới chuyên môn, việc thẩm định khá mất thời gian (vì mỗi hồ sơ thẩm định phải mất vài tháng, kết quả thẩm định chỉ có giá trị trong 180 ngày), tốn kém chi phí. Thông tư có quy định trường hợp trên địa bàn không có điều kiện để thuê tổ chức thẩm định giá hoặc giá trị lô đất nhỏ (tính theo bảng giá đất do UBND ban hành) dưới 15 tỉ đồng (với các TP trực thuộc Trung ương) thì Sở Tài chính báo cáo UBND cho phép phối hợp với các sở, ngành liên quan xác định, trình UBND quyết định nhưng thực tế trên địa bàn TPHCM, hầu hết các dự án bất động sản đều có giá trị trên 15 tỉ đồng nên chủ yếu phải thẩm định giá và quyền quyết định từng trường hợp thuộc về các đơn vị thẩm định giá.
Mặt khác, doanh nghiệp (DN) cũng sẽ lâm vào thế khó vì phải bỏ tiền mua đất từ người dân, sau đó phải đóng 100% tiền sử dụng đất sát giá thị trường để chuyển mục đích sử dụng thì chẳng khác nào DN phải mua đất 2 lần, đẩy chi phí đầu vào tăng vọt, DN khó triển khai dự án.
Rất khó kiểm soát
Theo các quy định của Thông tư 93, việc xác định giá đất các dự án bất động sản của các tổ chức kinh tế được thực hiện theo trình tự: công ty giám định giá đất theo giá thị trường, sau đó thông báo kết quả giám định với Sở Tài chính. Sở Tài chính sẽ họp với các sở, ngành liên quan xem xét, thẩm định mức giá do công ty giám định đưa ra rồi trình UBND ký. Dù quy trình rườm rà nhưng rất khó kiểm soát mức giá được quyết định đã “sát thị trường” chưa vì gần như quyền quyết định từng trường hợp, từng hồ sơ dự án thuộc về các đơn vị thẩm định giá. Từ đó rất dễ xảy ra tình trạng cùng một mảnh đất nhưng mỗi đơn vị thẩm định kết luận một mức giá khác nhau hoặc 2 mảnh đất kế cận nhau có giá chênh lệch quá cao. Song song đó, không tránh khỏi việc DN, đơn vị thẩm định “bắt tay” nhau và “thương lượng” với cơ quan chức năng để có được mức giá có lợi nhất cho DN…
Theo Thanh Nhân
Báo Người Lao động
