LUẬT SƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Chưa có những bước đột phá thực sự

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2003 sẽ được Chính phủ trình Quốc hội vào tháng 10/2012 và dự kiến sẽ thông qua Quốc hội vào tháng 6/2013. Tuy nhiên đến nay, dự thảo vẫn chưa nhận được sự đồng tình cao. Nhiều ý kiến của các chuyên gia, người dân và các tổ chức xã hội vẫn tỏ ra băn khoăn về bản dự thảo vẫn chưa có những bước đột phá và ít điểm mới.

Theo Đỗ Thơm
NĐT

Nhằm thực hiện một số giải pháp để đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy Chứng Nhận”) tại các dự án phát triển nhà ở, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản số 2470/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 17/7/2012 gửi UBND Tp. Hà Nội và Tp. HCM. Theo đó:

1. Các vướng mắc, vi phạm pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng tại các dự án phát triển nhà ở thuộc Tp. Hà Nội và Tp. HCM sẽ được giải quyết theo các nguyên tắc sau:


- Dự án phát triển nhà ở mà chủ đầu tư chưa nộp xong tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trước khi cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua nhà.

- Trường hợp vướng mắc, vi phạm pháp luật không do lỗi của người mua nhà ở thì phải bảo đảm quyền lợi của người mua nhà ở đó.

- Chủ đầu tư vi phạm pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng thì đình chỉ không cấp giấy phép đầu tư và không giao đất, cho thuê đất mới ở địa phương cho đến khi xử lý, khắc phục xong sai phạm tại các dự án đang thực hiện.

2. Những trường hợp sau đây sẽ được thực hiện cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua nhà ở mà không chờ phải giải quyết xong tồn tại, vướng mắc, vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. Cụ thể:

- Trường hợp đã giải phóng xong mặt bằng và giao đất cho chủ đầu tư; chủ đầu tư đã hoành thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và đã xây dựng, bàn giao xong nhà ở cho người mua nhà theo đúng quy hoạch, thiết kế xây dựng được phê duyệt hoặc giấy phép xây dựng đã cấp, nhưng hiện còn một số trường hợp khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa giải quyết xong thì vẫn cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua nhà ở;

- Trường hợp dự án có một phần diện tích đã giải phóng xong mặt bằng và giao đất cho chủ đầu tư; chủ đầu tư đã hoành thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và đã xây dựng, bàn giao xong nhà ở cho người mua nhà theo đúng quy hoạch, thiết kế xây dựng được phê duyệt hoặc giấy phép xây dựng đã cấp thì vẫn cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua nhà ở đối với phần diện tích đã hoàn thành xây dựng, bàn giao xong nhà ở đó;

- Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai, đã xây dựng, bàn giao nhà ở cho người mua nhà mà nhà ở đó được xây dựng vượt quá số tầng hoặc thay đổi thiết kế, công năng sử dụng ở một số tầng thì vẫn cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua nhà ở tại các căn hộ ở các tầng, lô đất đã xây dựng đúng thiết kế, quy hoạch được duyệt;

- ...

3. Giải pháp xử lý tồn tại, vi phạm pháp luật của chủ đầu tư tại các dự án phát triển nhà ở:

- Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai nhưng xây dựng nhà ở không đúng quy hoạch, thiết kế xây dựng được phê duyệt hoặc giấy phép xây dựng đã cấp thì tùy trường hợp cụ thể sẽ thực hiện cấp Giấy Chứng Nhận như sau:

+ Trường hợp xây dựng nhà ở vượt số tầng hoặc thay đổi thiết kế, công năng sử dụng ở một số tầng thì phải kiểm tra để đánh giá yêu cầu an toàn công trình, nếu không đảm bảo an toàn thì kiên quyết dỡ bỏ các tầng vi phạm hoặc điều chỉnh công năng các tầng vi phạm cho phù hợp. Riêng với tầng hầm dành cho để xe 2 bánh hoặc tầng dành cho sinh hoạt cộng đồng thì phải điều chỉnh trả lại công năng thiết thế ban đầu.

Trường hợp xác định vẫn đảm bảo an toàn công trình; trong quá trình xây dựng, các cơ quan có thẩm quyền không thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý để vụ việc vi phạm quá thời hiệu xử phạt theo quy định của pháp luật hoặc có thanh tra, kiểm tra nhưng đã quá 02 năm kể từ ngày ký kết luận thanh tra, kiểm tra mà chưa xử lý dứt điểm thì quyết định cho tồn tại và phê duyệt điều chỉnh thiết kế đôi với phần sai phạm để cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua nhà ở. Chủ đầu tư phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất đối với diện tích xây dựng vượt số tầng hoặc thay đổi công năng sử dụng.

+ Trường hợp xây dựng mặt tiền của nhà ở không đúng thiết kế đã được phê duyệt hoặc giấy phép xây dựng đã cấp thì phải gỡ bỏ phần xây dựng trái phép để cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua nhà ở. Trường hợp đã quá thời hiệu xử phạt và có kết luận của cơ quan thanh tra cho phép tồn tại thì quyết định cho tồn tại và phê duyệt điều chỉnh thiết kế mặt tiền công trình.

+ Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng đã phân chia không đúng số lượng lô đất, không đúng diện tích theo quy hoạch được duyệt nhưng vẫn nằm trong phạm vi đất ở đã nộp tiền sử dụng đất ở theo quy hoạch và đã hoàn thành việc xây dựng, bàn giao nhà ở cho người mua nhà thì rà soát điều chỉnh quy hoạch, thiết kế công trình để cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua nhà ở.

Trường hợp chưa xây dựng nhà ở để bán thì buộc phải phân chia lại các lô đất và đầu tư xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch được duyệt.

- Trường hợp chủ đầu tư tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng công trình xây dựng thành nhà ở và đã xây dựng, chuyển nhượng xong nhà ở mà chưa hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai:

+ Nếu công trình xây dựng vi phạm nghiêm trọng đến quy hoạch xây dựng thì kiên quyết xử lý buộc hoàn trả hiện trạng ban đầu và chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại cho người mua nhà theo quy định pháp luật.

+ Nếu phù hợp quy hoạch xây dựng được duyệt hoặc có thể điều chỉnh quy hoạch xây dựng để chuyển sang làm nhà ở thì UBND Thành phố xem xét quyết định cho phép chuyển mục đích và chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm quyết định cho phép chuyển mục đích. Người mua nhà ở được cấp Giấy Chứng Nhận.

- Trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất nhưng đã xây dựng và chuyển nhượng nhà ở trên đất đó mà chưa chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì buộc chủ đầu tư phải làm thủ tục chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất để làm thủ tục cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua nhà.

- Trường hợp chủ đầu tư được giao đất và đã xây dựng, bán xong nhà hoặc đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và đã giải thể thì hộ gia đình, cá nhân tự thực hiện thủ tục cấp Giấy Chứng Nhận theo quy định.

- Ngoài ra, đối với trường hợp chủ đầu tư đã chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư khác (chủ đầu tư thứ cấp) thì tùy trường hợp cụ thể sẽ được điều chỉnh tương ứng để thực hiện cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua nhà ở.

4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nhận chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chủ đầu tư xây dựng nhà để bán thì có thể trực tiếp nộp hồ sơ để thực hiện thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng ĐKQSDĐ trong các trường hợp sau:

- Chủ đầu tư đã được cấp Giấy Chứng Nhận đối với phần diện tích đất đã xây dựng nhà chung cư để bán và đã có thông báo của Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh về việc kiểm tra điều kiện chuyển nhượng nhà ở của chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật; 

- Chủ đầu tư đã được cấp Giấy Chứng Nhận cho từng lô đất hoặc từng căn hộ chưng cư trước khi chuyển nhượng nhà ở.