Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ cho phép doanh nghiệp được phép bán 20% tổng số nhà thương mại của dự án không qua sàn. Tuy nhiên, do nhiều chủ dự án thiếu trách nhiệm nên nhiều người mua nhà không qua sàn có nguy cơ không được cấp sổ đỏ.
Nghị định 71/2010/NĐ- CP quy định chủ đầu tư được phép ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác và nhà đầu tư, thỏa thuận phân chia lợi nhuận bằng tiền hay sản phẩm nhà ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho hình thức huy động vốn này không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, có nghĩa là được phép huy động vốn trước khi làm xong phần móng của dự án.
Trước đây quy định chỉ chung chung là không được huy động vốn trước khi làm móng thì nay nghị định đã làm rõ và chặt chẽ hơn. Với những dự án khả thi cho phép huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng góp vốn, bên tham gia góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà với số lượng không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án đã khởi công. Sau khi làm móng xong thì chủ đầu tư có thể ký hợp đồng bán nhà sẽ hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, quy định mới cũng buộc chủ đầu tư, nếu tổ chức việc huy động vốn theo hình thức góp vốn được phân chia sản phẩm bằng nhà không quá 20% tổng số nhà thương mại của dự án không qua sàn thì phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng tỉnh, thành phố, nơi phát triển dự án, chậm nhất sau 15 ngày kể từ khi công bố bán nhà, đồng thời phải báo rõ hình thức và số vốn cần huy động, địa chỉ của nhà đầu tư, số lượng nhà sẽ bán. Động tác này giúp cho thị trường minh bạch hơn vì chủ đầu tư phải thông báo bán bao nhiêu sản phẩm và bán cho ai. Có như vậy thì sau này những người đã góp vốn trong giai đoạn đầu ở diện 20% không thông qua sàn đó mới được làm sổ đỏ.
Tuy nhiên thực tế rất nhiều chủ đầu tư vì lợi nhuận đã cố tình không thực hiện nghĩa vụ này của mình đối với các nhà đầu tư. Đáng ngạc nhiên là một trong những địa bàn nhiều dự án nhất cả nước như thành phố Hà Nội tính đến này mới chỉ có 2 dự án nộp về Sở Xây dựng Hà Nội được đăng tải trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng Hà Nội. Nếu tính từ tháng 10/2010, kể từ khi Nghị định 71/2010/NĐ-CPcó hiệu lực tới nay, không lẽ chỉ có 2 dự án áp dụng hình thức góp vốn được phân chia sản phẩm trong số hàng trăm các dự án đã được khởi công (?)
Qua trao đổi với ông Đào Anh Tuấn- Trưởng phòng Quản lý Dự án, Sở Xây dựng Hà Nội- được biết: “ Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 16, hiện có 5 hình thức huy động vốn, trong đó có hình thức huy động vốn bằng ký hợp đồng góp vốn mà bên tham gia góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà. Nếu các chủ đầu tư tổ chức huy động vốn theo hình thức này thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng. Nếu làm theo đúng quy định thì đương nhiên người góp vốn sẽ có tên trong một danh sách do Sở Xây dựng xác nhận để sau này họ có đủ điều kiện để được làm sổ đỏ cho ngôi nhà mình đã mua.
Tính đến thời điểm này, Sở Xây dựng Hà Nội mới nhận được 10 danh sách, nhưng mới xác nhận 2 danh sách. Hiện còn rất nhiều dự án lớn trên địa bàn thủ đô đã vi phạm Nghị định 71/2010/NĐ-CP khi cố tình lờ đi nghĩa vụ của mình đối với các nhà đầu tư sau khi đã cầm tiền góp vốn của họ mà không nộp danh sách 20% khách hàng đó lên cho Sở Xây dựng kiểm tra, xác nhận theo quy định của pháp luật.
Nguyên nhân của vấn đề này rất dễ hiểu, vì nếu có danh sách đó thì chủ đầu tư sẽ bị kiểm soát, không thể bán quá số lượng 20% lượng nhà ở thương mại, thậm chí là bán hết sạch trước khi dự án hoàn thiện hạ tầng móng. Vì thế chủ đầu tư không muốn đăng ký và Sở Xây dựng không kiểm soát được, mà cũng không đủ lực lượng để kiểm soát. Hậu quả của câu chuyện này là những người góp vốn mua nhà trong diện 20% không thông qua sàn sẽ không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ”.
Cũng theo ông Đào Anh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý Dự án, Sở Xây dựng Hà Nội: Ngoài hình thức huy động vốn như trên, các trường hợp huy động vốn khác theo quy định của nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16 cũng phải gửi thông báo lên Sở Xây dựng, nơi có dự án triển khai, để Sở theo dõi và kiểm tra tính hợp pháp của việc huy động vốn của các chủ dự án. Việc làm này nhằm kịp thời phát hiện những dự án chưa đủ điều kiện về mặt pháp lý trong huy động vốn.
Trước tình hình trên, ông Tuấn khuyến cáo người dân, trước khi tham gia vào việc góp vốn mua nhà để ở cần phải tìm hiểu kỹ về mặt pháp lý của bản hợp đồng góp vốn, tránh tình trạng phát sinh kiện cáo rất phức tạp.
Trước đây quy định chỉ chung chung là không được huy động vốn trước khi làm móng thì nay nghị định đã làm rõ và chặt chẽ hơn. Với những dự án khả thi cho phép huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng góp vốn, bên tham gia góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà với số lượng không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án đã khởi công. Sau khi làm móng xong thì chủ đầu tư có thể ký hợp đồng bán nhà sẽ hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, quy định mới cũng buộc chủ đầu tư, nếu tổ chức việc huy động vốn theo hình thức góp vốn được phân chia sản phẩm bằng nhà không quá 20% tổng số nhà thương mại của dự án không qua sàn thì phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng tỉnh, thành phố, nơi phát triển dự án, chậm nhất sau 15 ngày kể từ khi công bố bán nhà, đồng thời phải báo rõ hình thức và số vốn cần huy động, địa chỉ của nhà đầu tư, số lượng nhà sẽ bán. Động tác này giúp cho thị trường minh bạch hơn vì chủ đầu tư phải thông báo bán bao nhiêu sản phẩm và bán cho ai. Có như vậy thì sau này những người đã góp vốn trong giai đoạn đầu ở diện 20% không thông qua sàn đó mới được làm sổ đỏ.
Tuy nhiên thực tế rất nhiều chủ đầu tư vì lợi nhuận đã cố tình không thực hiện nghĩa vụ này của mình đối với các nhà đầu tư. Đáng ngạc nhiên là một trong những địa bàn nhiều dự án nhất cả nước như thành phố Hà Nội tính đến này mới chỉ có 2 dự án nộp về Sở Xây dựng Hà Nội được đăng tải trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng Hà Nội. Nếu tính từ tháng 10/2010, kể từ khi Nghị định 71/2010/NĐ-CPcó hiệu lực tới nay, không lẽ chỉ có 2 dự án áp dụng hình thức góp vốn được phân chia sản phẩm trong số hàng trăm các dự án đã được khởi công (?)
Qua trao đổi với ông Đào Anh Tuấn- Trưởng phòng Quản lý Dự án, Sở Xây dựng Hà Nội- được biết: “ Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 16, hiện có 5 hình thức huy động vốn, trong đó có hình thức huy động vốn bằng ký hợp đồng góp vốn mà bên tham gia góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà. Nếu các chủ đầu tư tổ chức huy động vốn theo hình thức này thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng. Nếu làm theo đúng quy định thì đương nhiên người góp vốn sẽ có tên trong một danh sách do Sở Xây dựng xác nhận để sau này họ có đủ điều kiện để được làm sổ đỏ cho ngôi nhà mình đã mua.
Tính đến thời điểm này, Sở Xây dựng Hà Nội mới nhận được 10 danh sách, nhưng mới xác nhận 2 danh sách. Hiện còn rất nhiều dự án lớn trên địa bàn thủ đô đã vi phạm Nghị định 71/2010/NĐ-CP khi cố tình lờ đi nghĩa vụ của mình đối với các nhà đầu tư sau khi đã cầm tiền góp vốn của họ mà không nộp danh sách 20% khách hàng đó lên cho Sở Xây dựng kiểm tra, xác nhận theo quy định của pháp luật.
Nguyên nhân của vấn đề này rất dễ hiểu, vì nếu có danh sách đó thì chủ đầu tư sẽ bị kiểm soát, không thể bán quá số lượng 20% lượng nhà ở thương mại, thậm chí là bán hết sạch trước khi dự án hoàn thiện hạ tầng móng. Vì thế chủ đầu tư không muốn đăng ký và Sở Xây dựng không kiểm soát được, mà cũng không đủ lực lượng để kiểm soát. Hậu quả của câu chuyện này là những người góp vốn mua nhà trong diện 20% không thông qua sàn sẽ không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ”.
Cũng theo ông Đào Anh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý Dự án, Sở Xây dựng Hà Nội: Ngoài hình thức huy động vốn như trên, các trường hợp huy động vốn khác theo quy định của nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16 cũng phải gửi thông báo lên Sở Xây dựng, nơi có dự án triển khai, để Sở theo dõi và kiểm tra tính hợp pháp của việc huy động vốn của các chủ dự án. Việc làm này nhằm kịp thời phát hiện những dự án chưa đủ điều kiện về mặt pháp lý trong huy động vốn.
Trước tình hình trên, ông Tuấn khuyến cáo người dân, trước khi tham gia vào việc góp vốn mua nhà để ở cần phải tìm hiểu kỹ về mặt pháp lý của bản hợp đồng góp vốn, tránh tình trạng phát sinh kiện cáo rất phức tạp.
Theo Báo Công Thương
